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TOP30房企逾六成涉足长租公寓


[  中国证券报    更新时间:2020/9/9  ]     ★★★

日前,住建部公布《住房租赁条例(征求意见稿)》,提及支持发展房地产投资信托基金,支持住房租赁企业发行公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务

日前,住建部公布《住房租赁条例(征求意见稿)》,提及支持发展房地产投资信托基金,支持住房租赁企业发行公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。

有报告数据显示,截至2017年,全国住房租赁市场租金规模达到1.3万亿元,每年新增租金规模约1000亿元。从房企布局情况来看,截至2019年,TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓,TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓。

纷纷涉足

结合各房企披露的情况来看,房企布局长租公寓大多是对业务多元化的尝试。

以万科A为例,公司2020年中报详细披露了多元化业务布局情况,长租公寓正是其中一部分。截至报告期,公司已在33个城市累计开业泊寓12.73万间,上半年新开业1.89万间。已开业项目整体出租率为88%,成熟期项目(开业半年及以上)出租率为93.7%,住房租赁业务上半年实现营业收入10.5亿元。

2019年,中骏集团控股明确了以房地产开发为主体,以新零售购物中心和长租公寓为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式,主推中高端长租公寓品牌FUNLIVE方隅。截至2020年中报披露期,FUNLIVE方隅已布局15座城市,管理规模20000间。

龙湖集团2020年中报提及,公司长租公寓品牌冠寓已累计开业约7.9万间。冠寓作为公司发展的主航道之一,目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。公司表示,未来该部分业务将为公司投资物业租金增长奠定坚实的基础。

除房企外,也有物业公司涉足长租公寓。如南都物业,公司2020年中报显示,上半年公司长租公寓业务实现营业收入1246.20万元。

中研网数据显示,截至2019年,TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓,TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓。从2019年开业情况来看,TOP10企业增长情况较好,万科泊寓和龙湖冠寓新增规模占TOP10房企长租公寓新增规模比例近6成。

虽然已有一定比例房企布局长租公寓业务,但整体来看,各家布局规模较小,该业务营收占总营收的比重也较低。

“房企布局长租公寓或是看好未来的发展空间。当前房地产开发仍是房企主业,且长租公寓多处亏损状态,因此规模较小。”中原地产上海首席分析师卢文曦告诉中国证券报记者,在持续亏损状态下,也有房企将其剥离独立经营。

加码布局

中国证券报记者注意到,不少房企公布了年内长租公寓的布局计划。

在2020年中期业绩说明会上,龙湖集图首席执行官邵明晓表示,对长租公寓业务充满信心,其有非常庞大的用户群,21-35岁用户群的数量非常大。加上整体资金成本比较低,预计今年可完成10万间开业和20亿元收入。

他说,冠寓今年开始盈利,虽是微利,但是一个好的开端,未来会将重资产和轻资产比例深度优化。目前冠寓整体毛利率在32%-35%,开业6个月项目的出租率达到88.6%。

中骏集团控股在2020年中报中提及,公司继续奉行一体两翼的发展模式,重点布局海峡西岸经济圈、中西部地区及粤港澳大湾区,将继续落实购物中心与长租公寓两大抓手。公司方面称,计划至2025年,全国布局20万间长租公寓,管理租金规模超100亿元。

万科A2020年中报披露,截至报告期,公司规划和在建中的泊寓尚有5.77万间。

中研网报告称,从市场规模来看,截至2019年,住房租赁市场租金规模达到1.3万亿元,每年新增租金规模约1000亿元。住建部数据显示,2019年一二线城市租房比例达50%,规模化住房租赁企业市场份额仅2%,住房租赁企业市场发展前景可观。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,之所以越来越多的房企布局长租公寓,一是住房租赁市场庞大,目前竞争并不充分;二是热点城市外来人口净流入快速增长,房价水平居高,住房租赁需求旺盛,且国家政策倾斜,并明确提出加快发展住房租赁市场。

政策扶持

值得一提的是,国家政策对长租公寓发展频释利好。

早在2016年,国务院就曾出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”。此后,房企通过发行债券等方式融资,促进了长租公寓行业发展。

9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,其明确提及,国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则,创新针对住房租赁的金融产品和服务,支持发展房地产投资信托基金,支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。

卢文曦表示,长租公寓是长周期的行业,风投资金往往强调短周期、高回报,且对投资标的选择要求较高。此次住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》中提到的相关融资政策更能吸引公众资金参与,且管理更加透明,有利于促进行业良性发展。

在陈霄看来,相关融资、税收等方面的优惠政策,可有力地促进长租公寓的发展。“长租公寓在经历了多年的运营沉淀后,已逐步意识到精细化运营才是立身之本,在国家政策扶持下有望加快发展。”

 

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