商业地产：过热潜伏几多风险？

    新华网北京１０月１９日电（记者王宇、陈芳、 陈黎明）营业面积超过１万平方米的大卖场，按商业经营规模效益比，是半径１.５公里之内不能有第二家大卖场存在。然而，记者近日跟随有关部门的调查显示，在我国一些大中城市，商业街区缺乏规划、贪大求全、商场扎堆建设的现象非常普遍。

    “目前我国商业地产建设正呈现出过热特点，部分城市地产项目空置情况严重，已到了宏观调控的关键时期。”商务部商业地产调查组负责人表示。

　　商业地产超高速发展，空置面积达到２１％

    武汉广场购物中心总经理肖周云最近有些忧心忡忡：“如果在购物中心周边地区再建３０万平方米的商业设施，估计节假日时几家商场的停车位加起来会有上千辆的缺口。没有地方停车，谁还敢到解放大道购物？”

    解放大道商场扎堆，只是我国一些城市商业地产建设和投资过热的一个缩影。目前这里已建有世贸广场等４家总营业面积达３０万平方米的大型卖场。

    上海是全国卖场扎堆最严重的地区之一，在莘庄地区，拥挤着彼此相距半公里到２公里的６家大型卖场，而且又有另外两家上万平方米的大型卖场在计划兴建中。

    “按照世界惯例, 只有交通便利、周边商圈人口超过百万的情况下，方能支撑起一个营业面积几十万平方米的大型摩尔。与目前北京西北部几十万的商圈人口相对应，总营业面积达到４１万平方米的北京金源购物中心明显过大。”北京市商务局有关人士分析认为。

    商业地产，是指区别于住宅地产，包括商场、酒店等商业营业用房在内的房地产项目。从２００４年起，我国商业地产开发变得炙热起来。据国家统计局统计，近５年，全国商业地产投资年均增长２８.９％，新开工面积年均增长２８.４％。今年上半年，部分地区商业地产开发继续超高速发展，其中仅上海市就增长了９６.９％，武汉市增长更是超过２００%。

    过热正以空置面积大幅增加的形式表现出来。记者从国家统计局和各地商务部门了解到，到今年６月末，全国商业营业用房空置面积增长达到２１％。其中北京市上半年商业空置一年以上的面积达到４２万平方米，同比增长１３３％，一些城市商业营业用房空置面积增长甚至超过了新开发面积。

    过剩负面效应凸显

    “许多商业街区看上去很繁华，但有几家商场在赚钱，实在说不清。”肖周云坦言。

    北京市商务局调查显示，总投资累计达到４０亿元的北京市金源购物中心，号称亚洲最大购物中心。自去年１０月开业以来，除美食中心、居然之家、星美院线等经营相对好一些，其他４１８家知名品牌专卖店以及大型购物中心均经营较差，远未达到预计目标。上海市经济委员会提供的数字也显示，莘庄繁华商业区，今年五一黄金周期间，其卖场零售额均出现了下降的怪现象。

    中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平说：“一些城市中心地区的‘商场扎堆’，确实带来了商家“贴身肉搏”恶性竞争、商场销售额下降和零售商撤市等后果。”

    商业设施的过剩，还极易带来资金链的断裂。据商务部市场建设司介绍，与国外成熟的商业地产商“只租不售，统一经营”的开发模式不同，我国开发商普遍采取的开发方式是通过用建筑商垫付资金把商业设施建好，再采取“售后反租”的形式，把项目分块卖给中小投资者。由于开发资金大量是以垫付、借贷和租赁的形式存在，有可能引发金融风险。

    中国人民银行统调司提供的数据显示，上半年商业用房开发贷款同比增长４６％，是同期住宅开发贷款增幅的三倍还多。一位参与商业地产调研的人士称，目前银行承担的商业地产贷款超过２０００亿元，这其中有多少资金有风险，谁也说不清。

    “一处闲置的商业地产项目，前期投入的开发资金可达几千万甚至上亿元人民币，这样的浪费，在许多大中城市都存在。此外，一个大型的商业中心，往往是城市的交通枢纽，如果规划不当，枢纽就会变成拥堵点。”参与调研的商务部市场建设司副处长刘晓峰说。

    商业设施过剩还极可能引发社会恶性事件。２００４年３月，开业不到半年的四川绵阳亿家乐大型超市因经营不善倒闭，导致２００家供货商恐慌、哄抢商品。事后有专家认为，如果亿家乐超市不选择在距原有的百盛、好又多超市两家卖场不足５００米的市中心开业，也许就不会有这样的事件发生。

    科学调控防止商业地产继续蔓延

    商务部商业地产调查组分析认为，开发商非理性投资、缺乏商业网点的规划是目前我国商业地产开发出现过热苗头的主要原因。

    武汉大陆桥投资开发有限公司副总经理于洋说：“商业地产开发项目数量的快速增加，一是房地产调控后市场游资在寻找出口，同时，比住宅开发多出５％到１０％的利润，也是一些住宅开发商转移战场的重要原因。”

    记者了解到，随着国家对房地产加强宏观调控，房地产资金快速向商业地产领域转移。此外，出于对人民币再次升值的预期，今年７月份以来，嘉德、盛阳、摩根士丹利等海外资本也竞相进军这一领域。

    以出售的方式获取短期利润，而不考虑商业经营，是相当一部分商业地产开发商普遍持有的心态。王永平分析认为，部分商业地产开发商是从开发住宅转移而来，以追求短期利润为目的。他们在商业地产开发上不是采取“统一经营、放水养鱼”的方式，而是当起了“甩手掌柜”，将项目简单的切成“豆腐块”，再以粗略的方式租售给经营者，并且“卖完就走”。由于开发资金大部分以建筑商垫付和银行贷款的形式筹集，这种开发方式成本低利润高，引得很多开发商蜂拥而至。

    商业地产项目过剩的原因，大多在于缺少商业规划。湖北省武汉商务厅市场处处长蔡海泉认为，由于缺乏商业网点的规划，不仅同一地段拥挤着多家大型商业项目，且开发形式存在同质化特点，商品都差不多，造成资源的浪费。

    专家指出，一些地方政府追求短期效益，追求招商引资数量、引进大型商业项目，把建设大型商业设施作为政绩和形象，不加节制地增加商业用地供应量，直接导致了商业地产的不规范发展。

    “中国商业地产的根本症结在于专业性欠缺。”中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长郭增利说，开发商把主要精力集中在销售方面，忽略了商业地产规律，一些商业中心商业定位不准，业态组合混乱，商业用房的设施、结构也都不按照商业规律建设，造成不易租售、项目闲置的后果。

    对此，商务部认为，国内商业项目的培育期，即从开业到正常经营一般要２－３年。目前，商业地产正处建设高峰期，如不及时加以调控，问题将更为严重。商务部建议尽快出台《城市商业网点管理条例》，加强对大型商业设施建设的科学调控；对拟建的大型商业地产项目进行清理，防止商业地产热继续蔓延。

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