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万科风波年:销售额破6000亿 在质量与规模间求平衡


[  时代周报    更新时间:2019/1/9  ]     ★★★

        摘要:9月底流出的 “活下去”的会议图片,被视作是对地产行业的唱衰。10月份,厦门万科降价事件亦被认为是给行业带来了不好的示范效应,而年底的工地事故则将万科推上舆论的风口浪尖。

  原标题:万科风波年:销售额破6000亿 在质量与规模间求平衡

  2018年已经谢幕,万科交出了这一年的答卷。

  1月4日,万科发布公告表示,12月份实现合同销售金额630.1亿元,实现合同销售面积438.7万平方米。至此,2018年全年万科共计实现合同销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%,实现合同销售面积4037.7万平方米,同比增长12.3%。

  作为地产行业领头羊,虽然缓慢、温和,但万科完成了2018年的销售回款目标。

  而在业绩如愿完成背后,万科的2018年烦心事不断。

  9月底流出的 “活下去”的会议图片,被视作是对地产行业的唱衰。10月份,厦门万科降价事件亦被认为是给行业带来了不好的示范效应,而年底的工地事故则将万科推上舆论的风口浪尖。

  销售破6000亿

  从2018年的销售额来看,每季度的关键节点都成为万科冲刺的重点,6月份万科实现656.3亿销售额,最后的12月也实现了630.1亿元的销售额。

  在九月份,万科董事长郁亮在南方区域的月度例会上表示,万科需要完成6300亿元的销售回款,目前还有一半多没完成。

  而两个月后,接受媒体采访的郁亮显得十分轻松。“完成销售回款基本没有问题,6300亿只是个形容词,在6000亿-6300亿之间都可以。

  如此看来,尽管增幅放缓,但万科总算有惊无险地完成了年度目标。在克而瑞的年度销售排行榜上,万科位列第二,比第三名的恒大高出558亿的销售额。

  在这个冷风凛冽的行业寒冬,万科在土地市场却格外活跃。凭借着1316亿元拿地金额位居中国指数研究院拿地排行榜的榜首。

  据观点指数统计的数据,万科在2018年新增地产项目241个,新增项目建筑面积5070.5万平方米,其中权益部分为2967.14万平方米,占比58.52%,同比增加7.2%。

  根据公开资料,时代周报记者整理发现,2018年,资金充裕的万科也加快了收并购步伐, 11月份,万科杭州公司以3.55亿元代价收购嘉凯城资产包;11月7日,万科旗下企业收购海航基础旗下子公司所持有的海航中央酒店广场,价格约为10.35亿元。10月10日,北京万科以收购部分股权的方式跟华夏项目合作开发多个环京项目,交易对价32.34亿元。

  而在多元化业务方面,万科也逐渐变得谨慎,而对于教育、养老、万村等新业务,进行适当“收敛”和“聚焦”。

  万科风波年

  对万科而言,2018年风波不断。

  2018年9月底,万科在深圳大梅沙召开秋季例会,将“活下去”作为会议主题。一时之间悲观情绪浸染整个地产行业。与此同时,万科逆市拿地,并通过并购模式扩大土地储备。这些动作引发了外界对万科的质疑。这让万科董事长郁亮不得不到处解释和澄清。“活下去是因为万科自身的忧患意识,并非是唱衰行业,市场依然还有很大空间。”

  而对于万科疯狂拿地的质疑,郁亮回应称,观察万科拿地成本在销售总额中的占比便能了解清楚,万科维持正常运作需要多少土地,与其他房企的拿地数量相比,到底是多还是少。

  在“活下去”风波尚未平息之时,万科又因项目大幅降价引发关注。国庆前夕,厦门万科白鹭郡项目开始降价促销,推出百余套89-110平方米特价房,其中降价幅度逾三成。据媒体报道,为平息早期业主一位内房价下降的不满,万科主动发起了退款补偿行动。

  这一消息在行业内掀起轩然大波,被认为是助长了购房投机者的投机心理,是一种不好的示范效应。随后,厦门万科方面表示此传言并不属实。

  如今上述风波已经逐渐被外界淡忘,但下半年接踵而至的工地事故将万科再次裹挟至舆论的漩涡。

  2018年12月29日上午,上海市闵行区政府发布消息称,上海市闵行区七宝镇新龙路、号文路附近一在建工地发生基坑坍塌事故,后经确认,3名建筑工人被压全部死亡。

  公开资料显示,此次发生事故的是由万科企业和金地集团联合开发的七宝生态园项目。

  在事故发生十几个小时之后,上海万科通过官方微信发布声明称,目前工地已经全面停工进行施工安全检查,后续进展将第一时间公布。与从同时,集团公司已紧急召开集团工程系统全员视频会议,即日起对所有在建基坑项目,先行无条件全部停工,全面进行安全隐患排查。

  这并非孤例。12月1日,贵州省贵阳市观山湖区贵阳万科理想城项目发生其他类型事故,死亡1人。

  再将时间推至11月12日,万科在中山古镇的项目万科城工程发生地下室顶板局部坍塌事故,所幸并无人员伤亡。

  平衡点

  房屋质量问题、工地安全事故频出背后,引发了人们对于建筑安全的深深担忧。

  在12月的媒体交流会上,郁亮对于此前发生的中山项目事故作出了正式回应,“我们会借中山这个事件,一方面要推动行业在相关技术的安全规范方面有所加强,另一方面,我们会吸取教训,提高工程管理的方方面面。关于工业化的问题,我们在工业化方面做了很多研究,这方面开始有一些规范。”

  正如郁亮所言,对住宅工业化的技术研究万科一直走在前头,但对安全规范的管理却疏忽了。

  2013年初,分管工程系统的副总裁周俊庭提出了工业化三年计划,全部应用统一的工业化方式建造、精装修交房、全过程穿插流水施工,主流项目将实现100%工业化。

  有建筑业从业人士向时代周报记者指出,住宅工业化是行业趋势,国家一直以来大力提倡,适用于大规模标准化的生产,时间也会提高,但工业化住宅缺点就是受力性能相对于目前的现浇建构筑物会差一点,住宅工业化未形成规模化之前,其成本也是居高不下。

  对于为何事故频发,中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示,有很多房地产企业快周转+全员跟投,这种情况下,破坏基本事物规律的高周转出现了,这些房屋质量堪忧。

  不过,万科内部工作人员向时代周报记者表示,在公司内部,这几年已经不再提及高周转三个字。

  “万科目前从拿地到预售的周期平均为一年,而这个时长在行业内的时间并不是最快的。”万科一位工程岗位人员向时代周报记者如是说。

  事实上,中山、上海工地事故的发生原因仍在调查中,这背后是否跟高周转有着直接关系,现在看来仍不能下定论。

  从“让建筑赞美生命”的企业定位中可以看出,万科试图成为一家以质量为最高准则的公司,而王石也曾在自己的自传中写道:“万科像我期待的那样,正在成为一家技术型公司”。

  如今看来,要找到质量与规模之间的平衡点,是万科将要面对的考验。

 

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