论房地产行业发展的不变与变

    一、房地产的“不变”与“变”

    目前房地产业应该将关注重点从宏观调控下未来房价走势等变动因素转移到不动产业的属性回归上。

    1.房地产的“不变”

    第一个就是房地产的支柱产业地位不会变。今年以来，中国出台一连串针对房地产市场的宏观调控措施，以抑制固定资产投资过快增长之势。但是房地产促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。发展房地产业可以拉动内需，扩大消费，加速实现城镇化，有利于全面建设小康社会。所以说房地产在不变的问题上，就是在国民经济中的支柱产业地位不会变。

    第二个就是城市化进程不会变。城市化是人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程。城市化是随着生产力的发展而导致的人们的生产方式、生活方式和行为方式变化的过程。进一步讲，它不仅是简单的城乡人口结构的转化，更重要的，它是一种产业结构及其空间分布结构的转化，是传统生产方式、生活方式和行为方式向现代化生产方式、生活方式和行为方式的转化。根据国内外社会发展经验，人口和生产要素进一步向城镇集中与转化的促进城市化进程是不会变的。城市化发展形成的需求是巨大的。

    第三个就是老百姓购房的需求不会变。老百姓购买需求是多方面的，包括自用性购房需求和投资需求，比如说改善居住条件、年青人结婚购房、投资置业、拆迁安置，以及新增城市人口等。相对发达国家,我国城镇居民居住水平存在相当的差距，因此,老百姓购房的增长需求不会变。

    2.房地产的“变”

    房地产变的地方更多。目前房地产最大的变化应该是从住宅产业走向不动产业，原来我们住宅产业的概念，或者说甚至于我们原来的房地产行业已经不能覆盖现实的发展了。

    第一个就是金融。资金密集的房地产市场具有金融属性，特别是存量房这一块。但目前人们在谈到房地产金融问题时，仅仅关注增量房市场，而没有考虑巨大的存量房市场。房地产业，或者叫不动产在很多国家是放到金融业中，这就说明不动产和住宅产业在属性描述上不一样。住宅产业是一个产业链，包括从开始策划、规划、设计，到中间房地产开发一直到后面的建房。但是，相当多的国家把不动产分到了金融类，说明了它的金融属性。今年宏观调控中首当其冲的是房价，它已经锁定在金融这个领域上来说宏观调控，所以自然而然地扯到金融上去。今年把它和非常敏感的金融界联系起来，和股市汇市紧密地扣到一起，所以今年的变化当中首先回归了金融属性。虽然今年在开启多渠道的金融工具方面没有正式地出台一些政策法规，但是它正在形成，正在准备。比如说产业基金的问题，目前产业基金还是海外的为主。这个和目前海外基金进入中国比较快，同时和明年WTO最终金融业管理的接口有关系，我们剩下的时间不多，所以海外基金现在非常的活跃，但是产业基金这个问题最终在中国还是要形成自己的产业基金，而不完全是国外的产业基金。其次是信托基金，房地产信托基金，也就是REITs这个事情。从商业性物业的收购、出租，经营然后再上市，新加坡、香港、美国都有，国际上这个模式已经形成。在这种情况之下中国迟早是要解决这个问题，中国的信托公司一定能把这件事情在未来形成我们自己的模式。第三就是海外上市，这都是直接融资的手段。当前这三点在我们中国的企业中都非常的活跃。”

    第二个是房地产回归了租售并举、物业持有的属性。从历史来看，中国原来没有房地产业，只有统建办，基建办等，那时候没有房地产开发企业，都是自建自用这么过来的。住房制度改革以后,几乎90%以上的房子全是出售。一个健全的房地产市场的自有率和出租率应有合理分配，即使在发达的美国、德国，住房的自有比例也只有70%和45%。对于我们国家来说，要达到90以上的自有率是不现实的。经过这一次的宏观调控以后，人们才逐渐接受租售并举，物业持有这样的一个理念。作为一个房地产开发企业来讲，如果你只是卖房子，最后就是一堆钱，实际上是没有资产的，只有资产不断地被持有、经营、升值、出售，然后再去买比原有价值更高的资产，再去持有、经营、升值、出售，这才是不动产发展的高级形态。

    第三个是促进了中国房地产企业形态的改变。原来我们都是全能性的开发商，从圈地一直到卖房，这个企业形态实际上是一个初级的企业形态，更高级的企业形态是应该各司其职的，国外的开发商和营造商是分开的，法律法规都是分开的，连协会都是分开的。

    二、从住宅产业走向不动产业

    1.企业应顺应形势转变经营战略

    当前，在政府宏观调控的形势下，在收紧房地产的两大限制性因素(资本和土地)以后，一定会形成一种挤压效应，促使中国的房地产业开始上一个台阶，其特点是企业进步。房地产企业的优胜劣汰已经开始，2005年更会加速，以往靠“圈钱”，“圈地”，获取高额利润的时光已经一去不复返了，企业已开始认真研究发展战略，大致的趋势如下：一部分企业向规模性扩张发展，以做大做强为目的，一些大型开发企业的年开发量和销售总额一时成了竞争的指标。例如：民营企业中以万科集团、顺驰集团、世茂集团、合生创展集团等为代表，在2004-2005年中都以销售总额在100亿上下为目标，其中有的企业间竞争得十分激烈。大型开发企业的形成将会提高房地产企业的集中度，这标志着中国的开发企业走向成熟，竞争房地产市场的占有率已经开始，这些企业中有的已经认真研究住宅产业化问题，为的是提高企业竞争力。一部分企业以打造精品为切入点，形成独有特色的知名品牌，从而提升项目的质量。不求最大，但求最佳。

    在政府宏观调控的形势下,房地产金融属性和租售并举、物业持有属性的回归，迫使企业必须思考和调整企业发展战略，否则应有被历史淘汰的危险。

    2.商会工作从住宅产业扩展至不动产

    全国工商联住宅产业商会自2001年成立以来，作为大型国际化同业公会机构，在住宅产业战略研究、投资策划组织、国际交流合作、部品集团采购、经典活动创办、专项基金创立、促进行业自律和保护企业权益方面做了大量的工作，取得了可喜的阶段性成果并得到了业界的认可，同时初步建立起政府与企业互相沟通渠道，有效促进了产业的健康发展。

    随着中国加入WTO，国内市场的进一步开放，房地产行业的发展逐步与国际接轨，住宅产业商会已加入包括世界不动产联盟等在内的一批国际知名组织。随着国内近几年来商业地产逐渐升温，行业内越来越多的企业在开发建设住宅的同时，在商业地产、旅游地产、商务地产等项目的投资、设计、开发、策划、营销等方面的工作也不断增长。

    为适应行业发展趋势与企业发展需要，经商全国工商联有关领导，并征求广大会员意见，我会英文名称已更名为“CHINA REAL ESTATE CHAMBER OF COMMERCE 简称CRECC”(即中国不动产商会)，中文更为“中华全国工商业联合会房地产商会”，简称为“全国工商联房地产商会”，为促进我会与国际接轨，在时机成熟时更名为“中华全国工商业联合会不动产商会”。更名后，商会将在继续保持与推进住宅产业及住宅产业现代化方面工作的基础上，进一步拓展有关商业地产、商务地产、旅游地产等方面的业务。（全国工商联住宅产业商会会长 聂梅生）

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