明年要开的购物中心又多了一个，凯德要在上海开第三座来福士

    上海要有第三座来福士了。

11 月 13 日，凯德集团发布公告称，上海第三座来福士将于 2019 年下半年开业。

这是继上海来福士、长宁来福士后，凯德集团在上海落地的第三座来福士，它也将是全球第十座来福士。

该项目原本是上港集团旗下的星港国际中心，位于上海市虹口区北外滩区域，总面积约 42 万平方米。星港国际中心由 2 幢 50 层的办公楼和一体式购物中心组成，被称为是“上海最高双子楼”。

星港国际中心原本属于上港集团。根据上港集团发布的公告，该集团通过上海联合产权交易所公开挂牌交易转让，以挂牌底价出售上海星外滩开发建设有限公司（以下简称星外滩） 100% 股权。

凯德集团旗下来福士中国投资伙伴 III 与新加坡政府投资公司（GIC）组成合资公司 DIAMOND TWO PTE. LTD.，以 127.9 亿元的价格获得星外滩全部股权。

凯德集团主要看中的是该项目所处的地理位置。凯德集团提到，上海市虹口区政府的规划下，北外滩区域对接上海国际航运中心、金融中心建设，同时星外滩靠近 12 号线提篮桥站、规划中贯穿闵行、浦东、虹口、宝山等区域的地铁 19 号线。

北外滩被视为是上海发展较为成熟、即将跃升成为新中央商务区的地块之一。包括北外滩、上海火车站、浦东杨高路等区域持续增加的甲级写字楼，已经接近传统的中央商务区（CBD）。

这距离上海第二家来福士，长宁来福士开业也才过去了 1 年多。2017 年 6 月份，长宁来福士开业。根据赢商网 6 月份的报道，定位中高端的长宁来福士开业率超过 90%，客流提升近 300%，但总体客流量可能仍少于地铁上盖的长宁龙之梦。

在较短时间内就筹备新的来福士项目，有可能是凯德集团还在调整其在中国市场的投资，同时也在为新的地铁线路做准备。凯德集团 47% 的资产在中国市场，中国是该集团最大的单一市场。

卖掉了一批购物中心的凯德集团有更多的资金可以筹备新的商业综合体。今年 1 月份，凯德集团以 83.7 亿元出售了中国市场上的 20 个购物中心，收购方是万科旗下印力集团。

凯德集团出售的这批购物中心开业均超过 10 年，在吸引客流量上逊于周边新近开设的购物中心。例如极光大数据分析的凯德七宝（开业 11 年）与万科七宝（开业 2 年）的对比。在整体客流量、周边小区的客流量上，万科七宝都高于更早开业的凯德七宝。

与此同时，更多的房地产开发商开发的商业综合体在 2018、2019 年开业，这包括备受关注的晶耀前滩、陆家嘴中心 L+Mall，以及新天地广场（位于太平洋百货原址上）、徐汇区的国贸汇 ONE ITC 等。

根据睿意德商业地产研究中心及中商数据联合发布的数据，截止 2017 年 12 月，上海新入市商业项目达到 46 个，其中新增购物中心体量 296.3 万平方米。

但由于工期、招商等问题，原计划 2017 年开业、但延期至 2018 年的商业项目达 25 个，2018、2019 年初开业及试营业大中型项目增加至 69 个，基本上都靠近 1、2 个地铁站。其中 2018 年开业的占据了其中的 38 个，浦东新区拿到了其中 10 个。

上海继续新增的地铁站可能会进一步推动新商业综合体的出现。

按照上海今年 5 月份公布的规划，上海将新增 19、20、21、23 号，以及崇明岛、嘉闵线、机场联络线这几条新的地铁线路，地铁车站总数将达到 600 多座。持续增加的地铁站也可能推动更多“地铁上盖建筑”的产生。

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