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明年房价还要涨8%?这是三大外资机构预测的


[  中国房地产报    更新时间:2017-11-22  ]     ★★★

        摘要:穆迪的研究报告显示,在经历12个月的去库存后,中国房地产市场的整体库存水平已有所下降。因为政府严格调控,一线城市的销售下滑、库存比例上升,但由于终端用户需求强劲,因此未来6-12个月库存大幅上升的可能性不大。而二三线城市的住宅库存依然低于2015年的峰值。

11月20日,标准普尔及摩根大通同时发布2018年中国房地产市场展望。摩根大通指出,预计明年楼市将放缓,全国销售量下降6%,但由于城市人口增长、加上库存下降的支撑,平均售价将上升8%。

标普认为,中国楼市目前最终欠缺上升动力,预计明年全国物业销售额最多下跌5%,主要原因是销售量跌。而楼价还是具有抗跌力,特别是一线城市。

穆迪在11月初的报告中也阐释了自己的观点,预测2018年下半年全国合约销售额将小幅下降,但房价大幅调整的可能性不大。

调控不放松 销量将下跌

对于房地产调控,三家机构的看法一致,那就是放松无望。

摩根大通在报告中指出,由于现措施有效,房地产行业的措施不太可能进一步收紧,预料该市场在明年将放缓,预计全国销售量下降6%,但总体保持健康。

标普全球评级分析师邹宇轩表示,数月来内地楼市销售增长衰落,10月份数据更跌至负数。但今年前10月住宅物业销售仍上升一成,而大型内地房企销售更创新高。

这体现出即使已推出调控住宅市场措施,内地楼市仍热。政府的房地产市场降温措施虽然还未达到降价的目的,但却使销售面积出现下降。今年以来,迫于政府的价格调控措施,地产开发商新项目的销售部署部分有所延迟,一二线城市的地产销售面积出现下降。“中国房地产市场最终还是迎来了减速。”该机构预测,2018年中国全国范围内的地产销售额下降幅度将达到5%,主要缘于销售面积下降。

穆迪认为政府会继续灵活调整调控措施,以维持房地产行业的稳定。大中城市的调控措施包括预售限价、二次购房者限购限贷,未来6-12个月放松的可能性不大。“我们预计,部分房价增速较快的城市将选择性收紧调控,但在全国范围内出台更严格措施的可能性不大,因为2017年6月以来整体房价增长已有所放缓。”而由于政府持续去库存,库存较高的城市的购房政策将会继续宽松。

受调控影响,穆迪预计2018年下半年全国合约销售额增速(12个月移动平均)将可能继续放缓,同比降幅最多达到5%,但依然处于该机构对稳定展望的基准范围内。全国合约销售下降的主要驱动因素是销量下降,大中城市持续严格调控会对销售形成制约,而三四线城市的销售额将较2017年的高水平放缓。

楼价难跌 仍有上涨预期

虽然销量下滑成为共识,但这些机构对2018年房价的走势还是较为乐观。

穆迪的研究报告显示,在经历12个月的去库存后,中国房地产市场的整体库存水平已有所下降。因为政府严格调控,一线城市的销售下滑、库存比例上升,但由于终端用户需求强劲,因此未来6-12个月库存大幅上升的可能性不大。而二三线城市的住宅库存依然低于2015年的峰值。

该机构表示,中国大中城市的房价将受到政府对新房售价的调控所制约,但库存水平仍保持健康且处于可控状态,并将支持房价温和增长。

在标普看来,内地楼价仍有抗跌力,尤其是一线城市。“不过一线城市较其他三四线城市过热,令楼价已出现风险。至今政策收紧虽未影响楼价,但已降低成交量。”

基于中国住房贷款对价值比率低,城市人口增长,加上库存下降的判断,摩根大通认为全国销售量虽将下降,但平均售价则会上升8%。

实际上,对于明年楼市的判断,国内的龙头房企也是持相似的看法。在近日的月度经营数据电话会议中,万科的管理层表示,2018年,调控肯定是不动摇的,力度也是不会放松的。市场成交会小幅地下降,一二线城市价格难以上升,成交量明显下降的三四线城市,房价也有下跌的压力。整体上说,明年全国房地产销售面积和金额应该都是下降的。


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