震惊！50%项目亏损，购物中心倒闭潮正在逼近

中国购物中心行业繁荣的背后：据了解，我国规划待建的购物中心项目有近一半开不了工，开工建设的又有半数难以按期开业，已开业的项目又有近50%的项目亏损，整体成功率低于20%

购物中心，本来是为了满足商圈消费需求而开设的一种大型商业综合体，是运营门槛很高的一种商业经营项目。但在当前，其已经被“倒行逆施”，成为大大小小、良莠不齐的商业地产开发商先期聚集人气、拉动住宅销售的工具，被全国各地兴建的远远超过实际消费需求力的商业地产开发商绑架了。

1、“造城运动”仍在继续

世邦魏理仕《全球购物中心发展报告》显示：

2016年，全球新建购物中心1250万平方米，同比增长11.4%。中国以575万平方米的面积再居全球首位，占比近半，这一活跃势头从2010年延续至今。

国家统计局数据显示，截至今年3月末，我国办公楼待售面积3788万平方米，增加11.6%；待售商业用房面积16014万平方米，增幅6.2%。

上海

来自仲量联行的统计数据显示，今年一季度，上海大量新增购物中心项目入市：中央商务区4项目竣工，建面52.86万平方米；非中央商务区7项目竣工，建面44.2万平方米。

大量供应造成空置率上升，其中上海浦东中央商务区空置率上升5.2个百分点至13.1%，浦西中央商务区空置率上升3个百分点至12.1%，非中央商务区空置率上升4.5个百分点至22.5%。

沈阳

沈阳的空置率更为严重，据说从沿街店到商场，平均每5个商铺中就有1个空置。

武汉

据湖北日报报道，截至2016年底，武汉已开业购物中心56个，面积660万平方米，全市人均商业面积3.1平方米，约为香港的2倍。

今年，武汉将迎来购物中心开发热潮，年内有35个商业综合体计划开业，新增面积420万平方米，是2016年开业面积134.46万平方米的3倍多。

成都

四川省连锁商业协会数据：成都开业购物中心面积已超过500万平方米，2017年还要开出45个项目。

世邦魏理仕《大中华区房地产市场展望》报告预测，2017年中国17个主要零售市场将面临800万平方米的新增供应。

而据国家统计局公布的数据，今年1-3月，全国社消品零售总额27864亿元，同比名义增长10%，包含购物中心在内的百货行业仅增长4.5%，低于超市的5.2%、专业店的9.6%和专卖店的5.7%。

一方面是经济下行、市场疲软，另一方面是数量猛增、竞争激烈、分流严重，两头挤压，购物中心招商、营运困境越来越突出，生存压力越来越大，除万达凭借其庞大的品牌库资源招商无虞外，能够满员开业的购物中心项目非常罕见。

显然，包括上海、广州、南京、成都等主要城市商业地产空置率持续走高，与购物中心规划无序、发展失速、增长过快、数量过多密切相关。

2、“购物中心热”为何愈演愈烈？

据了解，早在2015年，我国已开业购物中心就逼近4000家，目前很可能已经突破5000家的规模，以目前的开发速度，超过6500家的最大饱和量也就是几年的事。

“购物中心热”为何持久不衰？笔者分析，原因或不外乎两个方面：

从政府层面来看，规划无序，超量供应

不少地方政府热衷于“造城运动”：

一是受政绩思维驱动，热衷于“地标性建筑”“城市名片”的打造，受此影响，购物中心越建越多、越建越大、越建越高，较少考虑市场承载能力、消费支撑能力；

二是对土地财政的惯性依赖，“卖地冲动”作祟。有些地方财政支出严重依赖土地财政，甚至将土地出让收入作为偿还地方债务的主要渠道。

地方政府推动“造城运动”的手段很多，比较极端的奉行“零地价招商”，更多的则是以“招商引资”“旧城改造”“国企改制”等名义推动，以“土地换项目”“先征后返”“优惠补贴”等形式减免土地出让收入。

在政府的推动下，很多地方的购物中心“大跃进”愈演愈烈，不少项目热衷于“最高”“最大”“最新”，而根本不考虑项目后期的生存，以政府行政手段推动的后果是，这种违背市场规律、超出消费水平的开发潮，从一开始就埋下了“倒闭潮”的祸根。

从企业层面来看，不少企业将购物中心作为企业脱围解困的重要战略

自2013年以来，线下实体零售企业“入冬”，客流减少、销售下降、盈利下滑、生存困难成为常态，而购物中心凭借大体量、高颜值、多业态、体验式等特点具有较强的抗电商冲击能力，而被视为实体零售企业转型的主要方向之一。

近几年，不仅百货企业力推“购物中心化”，很多以超市为主营业务的零售公司也竞相发展购物中心，时下，几乎有点实力的零售企业都有自己的购物中心项目，不少企业还将购物中心列为主要战略而大干快上。

另外，由于近几年住宅类地产增速下滑、景气指数下降，很多住宅类房企也纷纷转战商业地产，将购物中心视为“重要机会”。

此外，尽管一二线城市的购物中心已经饱和甚至过剩，但三四线城市仍有不少空白点，被很多企业视为“窗口”，“渠道下沉”也因此成为时下购物中心发展的一大特色。

事实上，机会在还未成为大多数人看到的机会时才是机会，一旦成为人人眼中的机会，就很可能已经变成陷阱。当无数零售企业看好购物中心，形成千军万马过独木桥的格局时，购物中心很可能成为许多企业的“滑铁卢”。

当然，也有企业大造概念拼命拿地的目的在于囤地，坐等升值，所谓的养老地产、旅游地产不过是低价囤地的挡箭牌，“鬼城”“工业园里能放羊”之类的报道屡见不鲜，这样的边缘策略极大地浪费了宝贵的土地资源，助长了跑马圈地的现象。

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