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别人并购他大甩卖 港商黄俊康退场地产开发


[ 中国品牌总网      更新时间:2017-8-17  ]     ★★★

        摘要:一家年营收过百亿元的开发公司,变成年营收数亿元的“收租”公司。莱蒙国际的董事们认为,这笔交易能够使得公司降低负债、更有效调整业务策略,加快“变现”速度以投资更具长远发展周期的物业项目。此外,他们还认为公司资产价值近年来未能在股价上完全反映出来,这笔交易能够提升公司的资产净值,从而释放资产价值。

地产行业进入大并购时代,各家房企雄心勃勃抢地、抢人、抢资源,这家房企却“逆潮流而动”,选择彻底退出房地产开发行业。

市值仅34.65亿元的“内房股”莱蒙国际,再一次将8个地产项目以总代价约133.3亿元售出,接盘者为迫切想进入一线城市的和昌地产集团。

莱蒙国际在8月15日晚间公布了这一交易信息,交易双方当日签订了股份买卖协议,这8个项目分别位于深圳、广州、南昌、常州等6个城市,可销售和可租赁总建筑面积高达197万平方米。

高达133.3亿元的总代价中,包含26.3亿元的项目公司贷款,这意味着莱蒙国际可以从这笔交易中收取现金106.7亿元。莱蒙国际声称,简单测算后,预计税前净收益高达67.9亿元。

公告中,莱蒙国际表示收益的20%将用于偿还贷款及其他利率较高的负债,55%用作项目发展及其他投资,25%用于公司的日常运营资金。

莱蒙国际的董事们认为,这笔交易能够使得公司降低负债、更有效调整业务策略,加快“变现”速度以投资更具长远发展周期的物业项目。此外,他们还认为公司资产价值近年来未能在股价上完全反映出来,这笔交易能够提升公司的资产净值,从而释放资产价值。

但是资本市场并不“买账”。莱蒙国际8月15日股价以3.81港元/股开盘,盘中一度跌8.91%,午盘后反弹,收于3.59港元/股。

按照正常逻辑,如此低的市值配以高价值的交易,对于股价的刺激应该是立竿见影,但莱蒙国际处于特殊转折阶段,即清盘现有低效项目,全力向“地产+国际化的健康生活服务商”转型。

与以133.3亿元出售197万平方米地产项目给和昌集团相比,莱蒙国际去年年中仅以42.25亿元的价格,出售了125.8万平方米地产项目给融创集团,以至于孙宏斌曾公开对外声称,与莱蒙国际的第二批交易搁浅,原因是“市场变了”。

更早之前的2015年年中,莱蒙国际控股股东黄俊康出售27.62%的股份予云南城市建设投资集团有限公司,拱手让出第一大股东位置,此后黄俊康持股下降至25.13%。

现年62岁的黄俊康是出生于深圳的香港商人,其成长于内地,25岁时外派到香港的“中粮系”工作,后下海从商以贸易起步,30岁时便参与创立天虹股份(002419.SZ)为第二大股东,后续投入地产创立莱蒙国际,并收购整合华润集团旗下深国投地产,最终于2011年在香港上市。

莱蒙国际在深圳拥有水榭花都、莱蒙水榭山等豪宅产品,这两个项目曾是深圳豪宅代表作品,莱蒙国际在深圳龙华也拥有水榭春天等“刚需”产品线,拥有住宅大盘以及商业地产开发经验。

公告透露,此次出售给和昌集团的项目公司为南昌莱蒙置业有限公司、常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司以及深圳水榭花都房地产开发有限公司(下称深圳水榭花都),其中深圳水榭花都所拥有的可销售及可租赁总建筑面积高达113.9万平方米。

深圳水榭花都也是莱蒙国际在内地主要开发平台,此次售出之后,也意味着莱蒙国际在内地的主要住宅项目基本清盘。莱蒙国际在内地、香港、悉尼等11个城市的14个房地产项目,预计将可出售物业建筑面积为17.1万平方米,而持有租赁物业为20万平方米。

此次出售项目公司中,莱蒙国际特意将可出租的商铺以及投资物业排除在外。而截止2016年底,莱蒙国际的可租赁面积为23.58万平方米,2016年的租金收入为2.78亿元,这意味着未来莱蒙国际拥有的可租赁面积将超过40万平方米,这同时也意味着莱蒙国际将从一家年营收过百亿元的地产开发公司,成为一家年营收数亿元的“收租”公司。

从河南郑州起家的和昌集团为此次交易,安排了缜密的付款节奏,协议签订之日已付15亿元,在项目公司权益转让80%时付第二笔,100%转让完后付第三笔,同时有些项目为城市更新项目,考虑到不确定性也作出了延迟付款条款安排。

对于和昌集团来讲,“吞下”莱蒙国际的土地资产,也并不是那么好消化。在深圳水榭花都拥有的113.9万平方米物业建筑面积中,大部分为旧改项目面积,其中就包括莱蒙国际多年也未搞定的“深圳莱蒙都会”旧改项目,这个项目建筑面积超过100万平方米,旧改项目涉及到诸多政策、拆迁等多方面不确定因素。

成立于2007年的和昌集团雄心勃勃,在河南郑州当地,这家公司被认为是“最具全国格局的开发商”,已进驻郑州、南京、杭州、合肥、武汉、济南等11个城市,其2014-2016年的销售额分别为38.5亿元、73.2亿元、164.5亿元。

和昌集团的官方网站新闻稿中,2016年被其称为战略扩张至关重要的一年,分别在洛阳、苏州、郑州、杭州、济南等地通过招拍挂、旧改及合作等方式获得土地15宗。和昌还宣称,公司目前拥有净土地储备500万平方米,计划在3-5年内全部开发完毕,与之相对应是2017年200亿元、2020年500亿元的销售目标。

对于与莱蒙国际的交易,和昌集团总部相关人员以“不方便”为由,拒绝了界面新闻的采访要求。不管是像莱蒙国际一样“出清”转型的港商,还是像和昌集团一样的“快步追赶”的中小房企,这些战略效果最终只能交由市场检验。


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