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8个月拍出300宗高价地,地王为何控不住?


[       更新时间:2016-8-29  ]     ★★★

        摘要:随着一周内紧急叫停3幅待拍宅地出让的信号释放,上海对房地产市场的进一步调控大有山雨欲来之势。这一次,矛头似乎更加指向“地王”。

  (原标题:8个月拍出300宗高价地,地王为何控不住?)

  截至8月24日,2016年年内,全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗,其中溢价率超过100%的地王达到了150宗。而2015年同期,单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗,其中溢价率超过100%的只有6宗。

  随着一周内紧急叫停3幅待拍宅地出让的信号释放,上海对房地产市场的进一步调控大有山雨欲来之势。这一次,矛头似乎更加指向“地王”。

  21世纪经济研究院根据机构数据粗略统计,今年以来,截至8月24日,上海的住宅和商办土地出让金收入有1122亿左右,而其余三个一线城市北京、广州、深圳全部加起来才不过约1072亿,这种现象是少有的。

  其实,除在本轮房地产行情中不温不火的广州外,北京、深圳两地并非不出地王,而是控制着不供地。

  比如北京今年以来已经有5个月无住宅用地出让,3个月无商办用地出让;深圳更是7个月无宅地出让,5个月无商地出让。而上海除了“沪九条”新政出台后的4月份无一宗地块出让外,其余月份均有供地。特别是进入下半年以来,7、8两个单月上海土地出让收入均超200亿,两个月卖地收入接近上半年6个月的收入,且110亿的全国最贵楼面价地王和88亿总价的浦东祝桥地王均诞生在这两个月。

  再比如深圳,6月一供宅地就诞生了140.6亿的今年全国总价地王;北京87亿新总价地王也在7月的通州诞生。

  一线城市似乎集体陷入这样一种胶着局面:卖地就出地王,不卖地又会造成接下来新房市场的供不应求和价格推涨。在日益高企的土地成本面前,开发商也面临“不拿地纠结三天,拿地纠结三年”的矛盾,不过,大多数开发商的想法还是:拿地不一定死,不拿地肯定死。

  地王频出,到底该怪谁?地方政府为什么控不住地王?这绝非一个简单的情绪性问题。

  已出300宗过10亿地块

  8月单月,全国单宗土地超过10亿的地块合计有45宗,其中溢价率超过100%的地王高达30宗,可以说是史上地王最密集的月份。

  截至8月24日,2016年年内,全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗,其中溢价率超过100%的地王达到了150宗。而2015年同期,单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗,其中溢价率超过100%的只有6宗。

  尽管今年北京、上海等一线城市和部分二线城市商品住宅用地供应计划都比2015年有所增加,但仍架不住全国开发商将资金集中于一二线城市抢地。

  一方面,房企在2013和2014年的低潮行情中拿地意愿不强,甚至一线城市土地都出现过流拍现象,而2015年囤积的土地大多在2016年陆续入市,为了后续发展,房企补仓意愿强烈。

  另一方面,在本轮“去库存”行情中,三四线城市被开发商和购房者集体抛弃,资金集中于一二线城市避险,造成了一二线城市的土地牛市,热门地块均不少于数十家房企参拍,在几百回合的举牌后,土地价格势必被抬高。

  本轮土地牛市下,热衷拿地的房企有以下几类:第一类是央企和国企,其不仅是扩充土地储备和进行资产配置的考虑,更为在央企地产企业整合与重组过程中增加话语权,占据主动性。第二类是有着强烈的规模化扩张诉求的房企,希望借助本轮房地产行情“博一博”,在房企规模化的最后几年窗口期跻身一线企业。最典型的就数闽系房企。第三类是上市房企和有金融背景的房企,拿地的资金成本更低。

  为何地方政府控不住地王?

  为了控制地王,合肥、南京、苏州等一些强二线城市近来出台了不少调控政策,总结起来手段概莫如提高竞买保证金比例至50%甚至更高,全额土地款需在3个月内缴清等,这类政策的最终指向其实是挤出中小房企,对于资金能力强的开发商来说,影响并不大,所以并不能从根本上遏制地王的出现。

  实际上,从动机来说,在土地财政驱动下,地方政府逆周期调控的意愿并不强烈,因为地王最大的获益者仍是地方政府,这当中不仅包括高额的土地出让金,还有各种与房地产有关的税收。

  数据显示,2015年国有土地使用权出让金收入达4.26万亿,2013-2015年间土地转让金与地方一般预算收入之比将近50%。2014年,与房地产相关税收合计(地方所得)占地方一般预算收入的比重达27.82%。

  以上海为例,今年以来上海住宅和商业用地出让金已破千亿,这已经超过不少西部省份上半年的财政总收入,比如云南、山西、贵州、广西、新疆、甘肃、青海、宁夏、海南等地上半年财政收入都在千亿以下,而吉林、辽宁、陕西、内蒙古、重庆等地也只在千亿出头,青海甚至只有一百多亿。

  目前涉及房地产的税收有11种,包括房产税和城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税及契税、营业税、企业所得税、个税、城市维护建设税、印花税、教育附加费等。

  2014年土地出让金收入和11个房地产相关税种收入占当年全国商品房销售额的80%以上,而房企层面的利润空间是剩下的20%甚至更少。

  以一线房企万科最近发布的中报来看,上半年万科销售金额超1900亿,而归属于上市公司股东的净利润为53.51亿元,由于规模化房企在土地成本高企的一线城市未激进拿地,万科更是持有了718亿的现金。这说明一线城市地王虽耀眼,但实际开发商利润增益不大。因为地王获益的“大头”都在地方政府。

  土地融资监管难

  目前来看,一线城市控制地王的办法集体走向了“不卖地”,实际上这只是一种权宜之计,治本之策还在于对房企资金来源的监管,而这恰恰是地方政府所鞭长莫及的。

  本轮房地产行情,与去年以来多次降准降息的货币宽松政策不无关系,而房企资金成本的廉价和资金来源渠道的广泛更构成了地王的坚强后盾。

  比如土地融资,此前甚至可以做到三七开,即房企只需提供三成的资金,余下七成由拍地后抵押到银行所得。而如果房企联合拿地,或拿地后出让股权,所付出的资金成本甚至更少,这也正是融信110亿拿下静安地王的逻辑。

  而这只是银行表内信贷的数据,随着影子银行的盛行,更多的表外资金流入房地产行业,这些资金规避了央行和银监的限制,异地资金更不在地方政府掌握之中。

  银行业也坦言土地融资难管,地方政府层面更难以监管,因为资金跨区域流动,本质还是资管计划的嵌套,银监和证监都搞不定。

  如此看来,无论是动机还是能力上,地王都非地方政府所能控制,而需更高层面更有针对性的管制。

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