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华润万象城二三线进退 将开18家购物中心


[       更新时间:2016/3/28  ]     ★★★

        摘要:3月27日,市场消息传出,华润置地已确认收购海口中心地带一烂尾项目,将打造成标杆品牌万象城。

合肥华润万象城

对房地产行业而言,海南曾经是个极富想象力的淘金地。

九十年代的泡沫让很多地产公司在“安乐窝”里梦碎,海南的房地产发展经历了很长的复苏期。如今泡沫褪去,伴随着国际旅游岛的地产热浪,海南再次引得大牌房企争先进驻。

3月27日,市场消息传出,华润置地已确认收购海口中心地带一烂尾项目,将打造成标杆品牌万象城。

华润置地与万绿城

对于这个项目,华润置地可谓是筹谋已久。

据记者了解,该项目总共分为三个地块,位于海口中心地带的玉沙路,占地面积14.75万平方米,规划容积率5.0,约合建筑体量73.75万平方米。

项目三块地分别占地3.82万平方米,为城镇住宅用地;第二宗占地4.81万平方米,为城镇住宅用地;第三宗占地6.12万平方米,为商服用地。

项目最早在2008年为安中石油通过拍卖竞得,总代价为9.05亿,折合土地价6141元/平方米,创下海口当时的地价新高。

后海口市国土局与安中石油签订出让协议,约定土地动工开发日期为2010年9月1日。

但此后,该项目一直处于闲置状态,2010年-2015年间,因闲置问题遭到海口国土部门多次问责。

其中,2015年中,安中万绿城曾传出即将入市的消息,并计划在2015年底开盘。

但其后,随着2015年10月安中石油的实际控制人徐京华被查,项目再度陷入困境,截至目前已烂尾七年。

不过,据记者了解在其闲置的这些年中,华润置地就向其伸出过橄榄枝。一位海南地产资深业内人士透露,几年前,华润置地就已出资17亿人民币购买,但安中方面予以拒绝。

2016年3月27日,市场消息证实,该项目目前已确认被华润置地整体收购,未来将打造“万象城”项目。

海南某资深业内人士告诉记者,早前与万绿城洽购的其实不止华润置地一家,另外还有两家央企也在接洽,但最终是华润拿下了该项目。

目前,记者通过公开信息了解到,安中万绿城预期将于2016年下半年一期开盘,其1号地裙楼已经封顶。此外,该楼盘也打出“城中建城,万象更新”的宣传语,而该宣传语与华润置地万象城系列的宣传标语如出一辙,这也印证了目前市场的消息。

另外,海南阳光经典置业总经理蔡志喆介绍,该项目将规划打造成涵盖商业、写字楼、酒店以及住宅的综合体。目前项目一号地块已经有了一定的施工进度,二三号地块还未开发。

其介绍,万绿城处于海口市非常核心地段,相当于海口“CBD”最好的地段。

这一片区目前的商业尚未成聚集规模,没有一个较为大型的购物中心,多是街区式的散点购物,所以华润置地在此打造万象城是有竞争优势的;此外,由于地段较好,可以形成全市的辐射,海口也有能力支撑这一偏向中高端的品牌。

“住宅方面,周边刚需房价也去到了14000元/平方米的均价。”蔡志喆表示,现在海口二次置业需求较高,如果华润置地在户型方面打造正确,该项目将来去化不成问题。

不过,项目拥有较大体量的写字楼,该区域周边写字楼也比较多,将来出租可能会有些许压力。

万象城二三线进退

尽管业内对海口万象城前景看好,但在商业大环境下行的大背景下,在一个二三线城市海口去操作一个近80万方的商业综合体项目并非轻而易举之事。

在3月21日发布的2015年度业绩报告中,华润置地披露了其全年租赁物业的业绩情况。

据记者查阅年报,截至2015年12月31日,集团投资物业资产帐面总值为港币883.2亿元,占集团资产总值的比重为22.7%。2015年全年取得税后港币33.2亿元的价值增值,全年包括酒店经营在内的投资物业营业额达到港币66.5亿元,较2014年同期增长21.4%。

其中,万象城2015年全年租金收入共计35.22亿港币,占全体投资性物业租金收入的53%。

目前,共有11个万象城开业,包括深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州、重庆、无锡万象城八个旧项目,以及青岛、合肥、赣州三个于2015年新开的万象城。11个万象城年租金收入共计35.22亿港元,同比2014年的27.53亿增长27.93%。

这其中,深圳万象城贡献了10.5亿港币的租金收入,占11个项目总收入的30%,出租率也达到99.4%;此外,租金年收超过4亿港元的还包括杭州、沈阳和南宁项目,出租率达到95%以上。四个项目租金占比合计达到整体的69.46%。

从数据中可以看出,万象城系列项目的收入大多集中在少数几个项目中,在三线城市以及较弱的二线城市中,万象城的租金贡献仍然有限。

在出租率方面,尽管整体的出租率表现良好,但还是有6个项目出现了小幅下滑的现象,另青岛、合肥项目出租率在90%以下,无锡项目甚至只保有77.3%的出租率。

从整体的零售商业(包括万象城、万象汇、五彩城、其他购物中心)方面来看,2015其来自购物中心的收入同比增长30%至42亿港元。

记者查阅香港申万宏源的分析报告,其指出如果扣除2014-2015年华润置地新开设的12家购物中心,发现可比口径的8家已投入运营购物中心的租金收入同比仅微增5%,并且其中7家购物中心的商铺入驻率出现下滑。

鉴于尚不明朗的经济形势以及面对来自网络购物的持续冲击,华润置地表示将在未来几年放缓对高端定位购物中心的开发,其中2016年仍将新开业2家购物中心,而2017年新开业购物中心则从9家下调至5家,但公司在2018年及之后待建的购物中心总数仍高达11家。

显然,在二三线城市的进退之中,华润置地似乎也无法完全在大环境中独善其身,零售商业仍需谨慎对待。

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