王健林：万达五年之内彻底排斥掉竞争对手

    已经开业109家万达广场的万达集团正在加紧“减负”。万达集团董事长王健林近日表示，未来五年内，万达商业地产将“去地产化”，转型为一家商业投资服务企业，实现完全的轻资产化。届时，这家公司净利润的三分之二是来自于房地产业务之外。“万达要在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手，万达在挖更宽更深的护城河。”

去地产化

     作为万达的主要产品，万达广场一向配套建设有写字楼、商铺、住宅等，用销售这些产品的现金流来投资持有的万达广场。截至2015年底，万达商业地产以此种“重资产”模式运营的项目将包括135个万达广场。

     不过，这种模式很快将成为过去时。王健林近日表示，在轻资产运作和靠租金收入赚钱的目标下，将来万达商业股份有限公司可能去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。“可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了。”

     按照王健林的想法，未来投资建设万达广场全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌与其独创的商业信息化管理“慧云”系统，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。万达商业负责建设和管理，合作方负责投资。在轻资产的合作中万达告别了开发商的角色，开始尝试建设者和品牌管理者。

     王健林透露，万达集团商业地产转型轻资产的目标是2020年开业400-500个万达广场，这比原来重资产模式时的240-250个广场的数量翻了一番。同时，到2020年，万达商业地产净利润的2/3要来自租赁收入。到这个时候，万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，实现万达商业地产的全面转型。

     今年1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20座万达广场。万达方面宣称，这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动，万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路。

模块化，信息化

     王健林指出，做好轻资产，首先必须建立轻资产标准模块，对其的考核主要看成本和租金。作为万达广场的管理者，商业管理公司耗时一年建立了四个版本的轻资产成本标准；而在工程管理方面，万达将进行重大改革，与长期合作的中建系统四家公司一起，制定出不同地区四个版本的工程造价标准。万达按照标准给施工单位费用，施工单位按照标准进行建造，按时实施“交钥匙工程”，万达只需监督工程质量，不用再自己招分包单位。

     同时，商业管理要实现信息化。2014年已正式在全国万达广场推行了“慧云商业管理系统”，将万达广场的消防管理、机电管理、节能管理等16个子系统集成到一个智能平台上，极大地保障了万达商业管理的快速发展和安全性，并降低了40%的管理成本。

     万达做轻资产的钱从哪来，目前是业内最为关心的问题。据悉，除了基金、保险等机构投资者的外部管道，万达还建立了内部融资管道，成立了自己的电子商务公司，收购了快钱支付公司，两家公司将采用众筹方式为万达广场轻资产融资。

     在业内人士看来，被确定为万达集团第五大支柱产业却还未正式露面的金融集团，将在万达轻资产化的道路上扮演重要角色。去年出台的房地产投资基金（REITs）新政策，为万达推出轻资产模式提供了政策背景。

并非忽然华丽转身

     “躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。”王健林坦言，万达转型的目的在于加快发展步伐、扩大竞争优势。万达遇到了中国城市化快速推进的历史绝好机会。尽管当前中国的商业地产投资处于失衡状态，但三线城市和城区人口多的四线城市却有着很好的发展机会，投资回报率并不低，例如万达院线收入的70%以上增长来自三四线城市。三、四线城市发展不动产的最大挑战是招商难，而商业资源丰富恰恰是万达的最大优势。

     王健林表示，轻资产快速扩大规模，还能产生边际效应。随着万达商业地产的快速发展，将为万达院线、O2O、互联网金融等带来更多的资源。

     在业内人士看来，规模的追求、利润提升要求以及企业抗风险能力的提升，是万达由单边重资产向轻资产转型的原因。

     “大型房企选择轻资产模式，说明目前的盈利速度下来了，增速上不去，所以得换一种方式来做。更稳健，也为了更好地抵御风险。”第一太平戴维斯中国市场研究部张林指出，万达提出的“轻资产”模式，是一种在企业成熟之后对新发展模式的探索。事实上，王健林自己也强调，万达商业地产转向轻资产不是“忽然华丽转身”，“而是一步步做出来的……已经折腾一年多了”。

     张林认为，企业做轻资产，必须要具备较高的品牌认可度，拥有多座综合体的万达在这方面非常有优势。对比之下，缺乏品牌优势、布局狭窄的中小型企业就很难吸引到投资者。因此，“不管是住宅还是品牌，未来都有一种高度集中的趋势”。

     不过，在中国建筑第八有限公司副总经理高波看来，目前“轻资产”确实是开始的趋势，“但是轻还是重还得看项目，并且要看金融手段，轻重之间是可以相互转换的。轻是要考虑的问题。但不是一个一定要搞清楚的问题。到底要做轻还做重，还要具体对待。”

来源： 东方早报

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