造城运动致供应严重过剩 空置面积达10亿平方米

鬼城地图（资料图）

    在鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市，空旷的马路和人烟稀少的城市新区早已成为最常见的场景。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩，已是不争的事实。

    对此，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民在 IMF 2015春季年会期间表示，目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米，要将地产开工率维持在中等水平，还要进一步提高销售率。这意味着中国的房价还是太高，房价水平还要继续调整。

空置率争论激烈

    朱民提供的10亿平方米的空置面积数据，令人触目惊心。

    在朱民提供上述数据之前，西南财大教授甘犁关于“中国家庭金融调查项目（CHFS）”的调查数据显示，全国城镇地区住房空置率为22.4%，约为4900万套住房。但这一数据却遭到华远地产前董事长任志强的质疑。

    尽管有关“空置率高企”的话题多次引发业内激烈争论，但空置率始终没有权威数据。国家统计局曾公开回应称，由于对空置率及空置的概念不明晰，还不能计算出空置率这样的指标。

    此前，多地住建部门或房管部门也曾组织清查城市房屋的情况，但最终因人力、经费不足等因素难以落实。

    民间也曾尝试多种办法统计相关数据，包括最原始的 “数黑灯”方式。国家电网公司2010年曾公布全国660个城市的调查结果，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。但现有的各种算法都被业内评价为“不具有代表性”，数据统计“不够权威”。

    2014年底，标准排名机构曾发布了“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜（2014）”。其中，“鬼城”指数位居前十位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。榜单预测，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。

    这一排名的依据为，住建部的占用地标准为每平方公里建成区容纳1万人口。据此标准，以城区人口与建成区面积的占比来计算一个城市成为“鬼城”或“空城”的可能性，并将这一数值称为“鬼城指数”。

    不过这一数据并不能令人信服。上海交通大学城市科学研究院院长刘士林指出，根据我国城市规划编制，基本上以20年为一个周期，再加上新城建成后居民迁入也需要几年的时间，所以该报告选取的5年数据显得太短了，不足以得出客观且符合城市发展规律的结论。

    “实际上，政府主管部门也了解空置房对市场的影响，”北京市房协一位负责人对记者表示，“但对于空置的概念，各界目前也没有统一，这也影响了这方面数据的调查和统计。”

    他认为，出于各种原因，有些住宅数据是政府不愿意公开的，但这部分信息却至关重要，不动产登记制度出台后，大部分数据都有望得到公开，这对房地产行业各个环节的主体都可以提供有意义的数据参考，也有利于地方政府针对当地实际情况调整政策。

    住房城乡建设部总经济师冯俊则分析，“不动产登记制度推出之后，在空置方面的概念或将有一个明确的界定，而在制度落实的执行环节也将对住宅居住情况有具体的统计要求。”

逃离三四线城市

    尽管官方没有明确的空置率数据，但三四线城市的“空城”危机仍在发酵。

    “过去几年房地产企业迫于一二线城市开发压力，转向三四线城市进行造城运动，新建了很多楼盘，但之后实体经济增速减慢，导致楼盘销售困难。三四线城市出现空城化不可避免。” 国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示。

    以江苏南通为例，公开数据显示，过去几年南通的土地累计成交量超过7500万平方米，以目前的去化速度，消化时间需要近15年，其人均住房建筑面积达40.9平方米，远超过北京、上海等地。

    “三四线城市之前的积压库存量巨大，而需求有限，因此这些区域酝酿着非常巨大的泡沫破灭风险。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

    张大伟认为，自2013年以来三四线城市的新房成交量一直处于低位，新的楼市危机随时可能出现。之前，由于楼市投资资金撤出、房价大跌，温州与鄂尔多斯出现了崩盘。这样的案例在未来一段时间内也可能会再次上演。

    对此开发商早已做出选择。“去年远洋通过一系列项目出售，已经明确了退出三四线城市的战略，目前远洋地产新增的土地储备有700万平方米，主要集中在北京和上海地区。”远洋地产总裁李明曾在远洋业绩说明会上明确表示。

    与远洋做出相同选择的房企不在少数，从部分房企此前透露的2015年拿地策略来看，房企对于三四线城市的地块选择愈发审慎。万科表示，选择进入新的城市时，只有人口、基础设施建设、产业、就业对住宅市场有支撑力的城市才会考虑。方兴、世茂、九龙仓等房企纷纷表示将逐步退出三四线城市。

1