楼市政策环境迎来宽松时代 暖风频吹房价或将再涨

　　——李克强《政府工作报告》

　　今年两会，提及房地产，报告中以比较积极的“稳定”、“支持”、“促进"等，替代了去年的“调控、抑制”等词汇。对于这一明显表述区别，业内普遍认为，政策风向的确已经发生转变，政府对地产态度转向温和就日益明显，宽货币、松信贷、限购放开，各种组合拳预示着中国房地产已进入转折期。

　　2015新年伊始，楼市回暖趋势明显，记者走访合生·滨江帝景等几个通州明星楼盘，发现各售楼处人潮涌动，对2015年房地产行业都持乐观态度。

　　经济放缓，房地产支柱效应不可低估

　　最新数据显示，中国经济增长放缓，2014年全年经济增速放缓至7.4%，为25年来最低水平。2015年1月份工业生产者出厂价格指数（PPI）同比下降4.3%，连续35月为负；与此同时，居民消费者价格指数（CPI）同比上升0.8%，升幅跌破“1时代”，为2009年11月以来的最低值。

　　全国政协委员、著名经济学家，厉以宁，在全国政协经济组发言时表示，房地产的支柱产业效应不能低估，这个产业能解决老百姓的住房问题，还能带动消费。他认为，“不能一说到房地产就说泡沫，现在经济增速放缓，房地产是一大拉动力。”

　　房地产作为国民经济的支柱产业，在拉动经济发展方面具有其他行业不可比拟的优势。仅从通州楼市来看，最近几个月成交量出现翻倍，从9月份开始，全市成交量大概上涨30%—50%，据合生·滨江帝景项目负责人介绍，该项目3居销量占了通州三居总销量的80%，高端改善项目在通州走俏。

　　政策放松，暖风频吹房价或再上涨

　　自去年9月30日央行降息、今年2月4日通州积分落户试点，到2月28日央行再次降息、3月1日的《不动产登记暂行条例》，短短四个月政策频出，与两会对房地产行业的“态度转变”形成呼应之势，预示着中国房地产行业正迎来大拐点，政策风向的确已经发生转变。

　　合生创展华北区营销总监刘芸岐表示，一线城市目前库存量不足1.5年，其中刚改产品所占比重不足一半，北京通州普遍为4.5米产品，70年普宅一手房已经不能够满足供需。此外，房价通州的房价2015年地，可参考现在四环的售价，当然，这有一个前提，一定得是在市场上有差异化的产品，差异化某种程度上决定了房屋的可攀升价格，因为在楼市看涨期，可以涨的更高，楼市看跌期，可以保守不降，纯粹、高档社区将成为最有竞争力的产品。

　　历年3月都是一个购房小阳春，这一规律在政策放松的今年尤为明显。作为最佳购房时期，刚改型住宅，将会成为备受追捧的产品，目前北京通州只有合生?滨江帝景等少数几个楼盘是这种类型的产品。购房者宜在此时入手，以避免暖风频吹下带来的房价上涨。

　　对购房者来说，央行降息、积分落户、不动产登记三大政策，降息带来的利好较为明显。以均价26000元/㎡的精装修楼盘、面积99㎡-137㎡的合生·滨江帝景为例，按照最近信息，购房者每月减少月供370元-513元，合计20年可减少8.88万-12.31万的利息支出。而连续2次降息后，贷款购买合生·滨江帝景20年减少利息支出将会翻倍。

　　加之不少金融机构给予利率折扣，购房者还贷压力将进一步减小。还贷压力的减小预示着购买力的增加，购买力的增加必将带来房价上涨。

　　对于3月1日起正式实施的《不动产登记暂行条例》，中原地产首席分析师张大伟表示：对房地产市场而言，不动产登记联网将有利于摸清楼市“家底”，整个不动产登记制度建设并非以打压房价为目的，更多是为了将来财税制度的变革做准备。房地产税预计在2018年左右才能真正落地。即使将来征收房产税，也是针对投资客，对刚性和刚改需求没有太大影响。因而，对于现阶段的房价，不动产登记不会产生实质性影响。

　　而通州积分落户政策试点，非京籍人员通过在通州工作、纳税、买房、注册公司等方式可获得落户积分，积分达到一定分值即可申请落户。根据最新消息，居住证、积分落户政策的研究制定任务已确定由常务副市长李士祥牵头，市发展改革委卢彦、市公安局负责人、市政府法制办刘振刚三部门及负责人，将作为“主责”，完成的时限是在今年的12月底。

　　观察市场数据，通州落户的短短一两周内，成交量在原有月均1000套的基础上出现超过30%的上涨。2015年1-2月，仅合生滨江帝景一个项目成交量就超过100套，占了通州3居销量的80%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为：“随着北京全市范围内落户口径的进一步收紧，通州作为积分落户试点会成为中高端人才落户北京的重要途径，加之目前通州城区处于没有土地出让的价值洼地，供不应求必定使得价格进一步看涨。

　　市场预期，两会后迎第四轮地产政策放松

　　华泰证券首席经济学家俞平康在接受媒体采访时表示，“今年政府工作报告措辞的变化可以理解为限购政策放松的信号，同时，也表明目前房地产投资、投机性需求已不太多”。无独有偶，CEIC研究中心研究员杨科伟也表示，“此次报告首提‘支持改善性住房需求’，极有可能进行二套房贷和一线城市限购调整。”

　　走访通州，各大项目售楼处人潮涌动

　　记者走访了通州知名度较高的几个项目，各大项目售楼处人潮涌动，合生·滨江帝景售楼处看房客户络绎不绝。案场负责人表示，“合生·滨江帝景一直是区域楼市的标杆，无论从体量还是从价格角度，都具备领头羊的地位。2014年至今，一直持续销售。”

　　记者走访通州新城核心区几个楼盘时发现，刚改住宅是最受购房者欢迎的产品。原因不难理解，被积分落户政策吸引过来的客户多为中高端人才，因为没有北京户口，但符合积分落户条件，在北京已经拥有房产，置业一是为获得落户积分；二是为改善居住环境。因此，临近运河，生态环境较好的刚改住宅备受这部分置业者青睐。

　　合生·滨江帝景的相关负责人表示，这些资源是共享的，中高端住宅在区域是稀缺的，因为普遍都是商业立项的项目和市政工程，很难找到住宅用地。99㎡-137㎡精装三居打造高端白领专属纯粹圈层，更具有其他项目不可比拟的优势。

　　记者从有关部门了解到，通州核心区纯住宅用地已无供应。可见，合生·滨江帝景确是拥有好地段、好资源的好项目，推荐购买。

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