楼市繁荣真假难定 新盘定价压力大

    尽管在过去一段时间内不断有楼盘曝出日光，但是对于其中的真假位于一线的操盘手全是心知肚明。在即将到来的9月北京将有39个新盘计划入市，而如何定价却让许多营销总监犯难。“现在热销的基本上是蓄客周期长、位置不错而且折扣力度大的项目，即使这样也是小量开盘，人为制造热销。”某项目营销总监向记者表示。

    小批次推盘成主流

    还算光鲜数据背后的真实是什么？

    根据亚豪机构统计数据显示，8月1日-20日，北京商品住宅共实现成交5736套，成交面积56.15万平方米，相比上月同期分别增加86%、73%。与此同时，此阶段北京商品住宅成交均价为21418元/平方米，相比上月同期下滑17%。

    亚豪机构副总经理高姗分析认为，成交量的大幅增长主要源于自住型商品房的集中签约。8月包括金隅汇景苑、当代MOMA满庭春等多个自住型商品房项目集中签约，直接丰富了当月的成交数据，而该类产品较低的定价也直接拉低了8月的成交均价，特别是当代MOMA满庭春项目限定售价仅为9500元/平方米，是近年来北京住宅市场为数不多的“万元盘”。

    近期市场供应当中，小批次推盘又逐渐成为市场主流，像8月入市项目当中，亚奥金茂悦、住总万科橙、首开常青藤等多个项目单次推盘量均在百套以内。高姗分析认为，小批次推盘一方面是项目对于目前市场需求量与价格接受度的试探，另一方面则是为营造“日光”、“开盘售罄”的市场繁荣假象。

    9月预计39盘入市

    尽管“金九银十”早已成为了过去时，但是开发商依然不愿放过这一传统的推盘时机。

    9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售，其中包括东亚尚品台湖、远洋万和四季等在内的19个纯新盘，以及包括中信府、首开缇香郡、华业东方玫瑰等在内的20个老项目后期。9月的开盘项目数量有望创造今年以来的月度新高。

    近年来的实际销售数据中，北京楼市“金九银十”的说法已经变得名不副实，而今年受到自住房刺激供应提升以及自住房本身的贡献，今年的“金九”或将打下一个良好的开端。

    定价压力加大

    虽然日光盘不断出现，但是这样的虚假繁荣却骗不了项目的决策层。

    从9月入市项目定价来看，虽然自今年初预售限价已基本放开，但“谨慎”仍是目前市场基调。已公布售价的项目中，像纯新盘东亚尚品台湖的商住产品预计售价仅为16500元/平方米起，是台湖区域报价最低的项目，而房山几个计划上市的住宅项目，包括纯新盘五和万科长阳天地以及老项目建邦华庭，整体报价水平也仅为19000-22000元/平方米，区域整体定价基本回归至去年同期水平。而未公布售价的项目则是更加谨慎，还需通过蓄客数量与客户心理预期来确定最终售价。

    截止到8月20日，北京商品住宅产品存量为86235套，按7月成交量来计算，目前住宅存量消化周期需13个月。自今年1月见底之后，北京住宅市场库存量就开始进入上升周期，截至目前已连续第7个月出现上涨。 

1