楼市并未回暖 杭州或将全面松绑

    多地的限购政策有可能继续进一步松绑，一些地方政府近期的内部会议中传出类似的信息。“我刚刚参加了当地政府组织的一次内部征求会议，意见是最好全部放开。140平方米以下的线，卡得死死的。”浙江的一位开发商对记者称，此前，他刚刚参加了杭州当地政府组织的一次会议，在这次会上，限购继续松绑的呼声很高。

    据交叉消息源显示，浙江杭州有可能在近期全面进行松绑，多个开发商、专家的会议都在近期举行，主题都指向是否要全面松绑。此前，这座二线城市只是在140平方米以上进行放行。“一旦放开的话，对其他城市而言是个积极的信号。”一位分析人士称。

    限购继续松绑的呼声背后是楼市数据不容乐观。8月18日，国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示，价格环比下降的城市达到九成，包括北上广深四个一线城市。7月份，我国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅价格环比下降的城市数量达到64个和65个，分别比6月份增加了9个和13个。这意味着房价下行仍在继续且数量还在增加。

    很明显，各地楼市在限购松绑的刺激下交易经历短暂回暖后，行情又重新掉头向下。

    楼市并未回暖

    国家统计局数据显示，新建商品住宅(不含保障性住房)价格方面，7月份， 70个大中城市中，价格环比下降的城市有64个，持平的有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。

    二手住宅价格方面，7月份70个大中城市中，环比价格下降的城市有65个，持平的城市有4个，上涨的城市有1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。

    从同比价格数据看，7月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为65个和51个，分别比6月份减少了4个和11个。从涨幅看，新建商品住宅价格同比上涨的65个城市涨幅均出现回落，二手住宅价格同比上涨的51个城市中，50个城市涨幅回落，1个持平。

    “这是一个立体的综合性难题，并不是单单解决限购就可以回暖的问题。”和众多开发商态度一样，福建的一家开发商向《第一财经日报》记者透露，他们近期处于收紧状态，今年在拿地上会更为谨慎。

    这也让近期的土地市场显得较为冷清。以一个月前松绑的武汉楼市为例，刚刚的8月份第二场土地拍卖会上，仅有三宗地块出现竞价，其余六块地块均底价成交。武汉土地市场仍继续之前一贯的冷清，未见明显回暖。

    此次限购松绑的武汉经济开发区，新建商品住宅松绑前一个月成交1009套，松绑一个月后新建商品住宅成交1024套，环比仅增加了15套，可以说成交量“原地踏步”。

    而东湖高新区新建商品住宅成交量也未大幅增长，松绑前一个月该区成交1127套，松绑后一个月成交1254套，环比增加了127套，升11%。

    多组近日成交的房地产数据也表明，城市除了在限购放开后的短期有小幅度上升外，放大成交区间来看，一个月后的成交数据就会趋于缓慢。“主要是存量并不是增量的问题。”浙江温州当地的一家开发商对记者称。

    7月29日晚，温州宣布放开“限购”政策，满足市民改善性购房需求。从目前来看，这小幅度刺激了成交。“也就在一周到半个月内，原来的存量就差不多消化完了。”上述开发商表示。

    更何况，多地政府的限购松绑也只是小幅度的松绑，比如多地的松绑线是在“140平方米”以上，并非全面放开。

    “这个现象很明显，能拉动销售的基本上是存量，并不是增量。”杭州一家开发商对记者表示，松绑后一周内成交的大部分是存量，也就是原来就有明确意向但被“限购”住的购房者。

    存量和限量的背后，仍是市场没有恢复信心的问题。

    救市需限贷松绑组合拳？

    值得关注的是，近期盛传的上海放松限贷的说法被各大银行一一否认。记者跟上海多家开发商、二手房中介核实后发现，“限贷”松绑的政策尚未开始执行，目前只是“传说”，消息何时落地，不得而知。

    业内认为，上海限贷调整若属实，将对一线城市产生重大影响，不排除其他一线城市微调政策以挽救楼市。

    事实上，一些二三线城市在限贷上早就进行了“小打小闹”式的松绑。此前，招商银行杭州分行二套房认定有所放松，如果购房者首套房贷还清且主城区名下无房，首付三成，利率上浮10%。但必须同时满足以下条件：只有过一次房贷记录，并已经还清，超过一次以上则不行；在杭州范围内(包括余杭、萧山)无房；之前按揭过的那套房子必须已经转让，并出具转让证明。

    就“楼市成交未反弹”的话题，保利地产广东分公司董事长余英也在微博中发表了看法，他认为，当年的“限购政策”是一组多家逐步出台的陆陆续续的“组合拳”，当前只放开购房资格的限制而不放开限贷等，楼市不可能全面反转。

    对此，浙江银监局的一位人士表明：“按揭贷款是一个很好的中间型产品，对本地知名开发商的贷款支持还是及时的，总量上信贷支持是比较明确的。”

    上述浙江银监局人士表示，虽然各银行经营相对独立，他们还是会要求各银行进行房贷总量上的支持，5月份之后，审批节奏是加快的，且大幅提升，而且随着需求的下降，额度会相对宽松。

    不过，有消息表示，银行的整体额度比较充裕，一份来自浙江银监局的调研报告称：整体额度充足有多个原因，一个是本来额度都还比较充裕，另一个是成交下降后空出来许多额度。“但利率上的调整相对谨慎，不少银行应该都有折扣，整体而言按揭的收益率不高，所以下调折扣还是比较谨慎的。”上述人士称。

    以限购松绑大省浙江省为例，目前当地政府正在组织压力测试。“组织六个地方联合调研，也在准备再一次的房地产压力测试。”一位消息人士称。

    有消息灵通人士对记者表示，浙江省政府可能会出台后续“补救”政策，“比如，在松绑面积上进一步放开，银行的配套政策上支持力度更大。”

    记者了解到，一些更大力度的内部救市政策的讨论正在浙江省内进行。

    而各地限购逐步放开的同时，地方并未对限贷松绑。不过，对上海限贷松绑的消息，许多一直关注的业内人士多半持乐观态度，“结合大的背景来看，出台的概率并不小。” 

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