文化旅游地产策划须植入战略芯片

原标题：文化旅游地产策划须植入战略芯片

文旅地产新时代应关注六大重要商机及代表项目（制图 张海宁）

     文化旅游需求将进入集中大爆发阶段，“吃、住、行”之后“游、购、娱”的消费力不可估量。在这种千载难逢的时代机遇下，如何抢占文化旅游地产发展先机？如何推动文化旅游地产项目运作?

     研究表明，当人均GDP超过1000美元以后，会掀起一个全民观光旅游的浪潮。当人均GDP突破3000美元时，大众观光旅游开始向休闲、体验旅游转型。而人均GDP超过5000美元，则标志着社会进入休闲旅游全面爆发、体验旅游蓬勃发展的新时代。

     据公开数据表明，2013年中国人均GDP已经达到6600美元，全新的体验旅游时代正扑面而来。在新的旅游时代中，人们要减轻焦虑、释放心情、寻找自我、逃离都市……所以，当休闲浪潮、新型城镇、地产转型等诸多因素巧妙碰撞，文化旅游地产（以下简称“文旅地产”）成为了其中一个独特而重要的抓手。群雄逐鹿，百花争艳，如何在此中脱颖而出？地产规划策划机构王志纲工作室的智纲智库研究中明确指出，要给旅游插上文化的翅膀，关键是让策划植入战略芯片。

把脉市场找准需求

     在开发文旅地产之前，应该看到，新的文旅时代潮流之下，一方面国内外游客频繁对流，中国已成为海外旅游较被看好的一块“蛋糕”，境外游人数屡创新高。国内企业积极去世界各地“抓药”，促进自身升级。而国外机构也积极进入中国市场，促进国内外在休闲产业、休闲产品、休闲服务方面的开发、互动、合作；另一方面，乡村和城市游客也形成明显对流，乡村人渴望都市现代生活，都市人要逃离到山清水秀的乡村中去。这其中，城市反哺农村是真正推动新型城镇化的核心，都市人在享受乡村生活的同时把城市文明带入和植入乡村，推动都市文明和乡村文明的结合。五股返乡力量，包括返乡农民、返乡创业者、本土企业、都市“小资”和开发者，当他们带着新的眼界和资本来到乡村，乡村旅游和休闲产业的开发面临新的变革。

     文旅地产的开发须满足3个需求：一是生态的需求；二是文化的需求，现今的文化呈现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征，要满足文化的需要，项目需要经历从传承文化到创造文化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化3个过程的轮回；三是健康的需要，养老地产的兴起对健康的需求提出了更高的要求。

     虽然形势火热，前景无限，但要为人们提供具备良好的生态环境、完善的休闲配套、独特的文化主题、多元的人群组合、组团式的结构、独特的生活方式等因素的文旅地产，经营者还要面对文旅地产的两大开发难点：首先，要有大量的资金投入，这是一个大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出的领域；其次，要有优秀的商业模式设计，成功塑造出品牌。一个成功的旅游地产商必须打造出独特性的旅游产品，塑造获取优惠资源的企业和产品品牌，形成可持续发展的运营模式。另外，在旅游主导、产品多元、长线经营、市场广泛等方面，国内文旅地产与国际同类项目还有较大差距。

“12345”抢占文旅地产先机

     那么，如何抢占文旅产业先机，文旅产业如何与地产结合？笔者总结出“12345”方法：首先是“一枝独秀：找魂”。“找魂”就是寻找一个项目的核心竞争力和战略方向，基于城市高度、文化高度、生态高度的结合，寻找项目长板。“找魂”的关键是打通四度，即定位有高度、功能有广度、产品创新有深度和所有元素要建立关联度。比如运作云南西双版纳的文旅地产时要站在区域的高度，运作陕西西安大唐西市的项目要站在文化的高度，运作吉林长白山的项目要找生态的高度。从战略上，只有清楚了“魂”在哪里、个性在哪里、核心竞争力在哪里、可持续发展依凭的东西在哪里，项目才有了唯一性、排他性、权威性。

     其次，是“两场统筹：市场+官场” 任何开发企业必须首先“下接市场”，结合自身条件和项目的现实基础，积极寻找适合的开发产品、业态配置、开发模式、资源整合，开创自身的文旅开发运营模式；其次“上通官场”，即要借力政府的全局把控和宏观调控能力，熟悉土地、交通、税收、专项资金扶持等政策，搭建政府与企业、投资者合作的桥梁。

     三是“三力决策：心力+能力+实力” 文旅地产的开发是一个综合的系统工程，无论政府、企业在招商和寻找合作伙伴，还是要进入文旅地产的企业，必须要具备“三力”，即心力、能力、实力三方面的支撑。一个项目的成功首先要付出大量心力，随着消费者口味的不断提高，打造一个成功的休闲产品光有资金是不够的，还必须有打造精品的能力。另外，当下做旅游项目都必须有相当大的投入，有没有持续的投资能力是关键，所以企业必须要有相当的实力。

     四是“四划推进：谋划、策划、规划、计划” 先规划后建设已经成为地产开发的行业标准和规定动作。文旅地产项目的开发，要有政府和企业的前期谋划，通过灵活观察，对企业特点、项目特点进行基础情况的了解，形成项目开发必要的前期准备。然后通过专业的策划方案，解决定方向、定功能、定引擎、定特色、定模式五大问题。有了策划之后，规划就个性化了。通过前三“划”之后，就是整合投资者，制定实现资源的有效整合和项目的快速推动计划。

     五是“五位一体：概念为王、休闲为体、文化为魂、产业为链、整合为网”。通过它们的有机结合，既保证项目的近期的成功，又可以获得持续的发展。这是一个跨界与整合的时代，只要与文旅地产生态圈相关联的，都可以大力整合，通过整合不断了解其实质，并最终选择价值取向高的部分来运作，从而积淀自己的品牌，在未来，拼的不仅是智力、实力，还有整合力。

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