一线城市：房价偏离最大 投资风险中等

    昨日由某研究院最新发布的《2014-2015年度中国35城房地产短周期投资风险识别系统总报告》（下简称《报告》）显示，四个一线城市“无悬念”分列“35城房价偏离度综合指标排名”一至四位。分析指出，在房地产短周期的下行过程中，房价偏离越大的城市调整幅度可能更明显一些，不过，房价短期变化主要由供求关系决定，故一线城市在未来一年的投资风险度处于中间位置，而严重供大于求的杭州和宁波，2014年的房价调整幅度会明显大于北、上、广、深。“在当前市况下，这份风险排名也可以说是房价跌幅排名：宁波、兰州、昆明最糟，厦门、大连、武汉较强。”杨红旭说道。宁波、兰州、昆明被指是投资风险最高城市，而厦门、大连、成都则是最安全的城市。

    一线城市房价偏离最大

    该报告在国内同类报告中尚属首次尝试导入房价偏离度与房价收入比偏离度，通过标准化和加权平均，得出35城2013年房价偏离情况。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。

    从综合排名来看，四个一线城市“无悬念”分列一至四位，其中，房价偏离越大的城市是深圳，依次为北京、上海、广州。贵阳、昆明、西安排名后三位，此类城市近些年楼市温度不高，房价涨幅不大，房价偏离度最小，其房价收入比没有偏离甚至低于合理值，其房价增幅偏离值低于2%，基本可以判定没有泡沫。

    分析指出，整体而言，在未来一年房地产短周期的下行过程中，房价偏离越大的城市调整幅度可能更明显一些，而偏离相对较小的城市，房价跌幅的空间相对较小。不过，房价短期变化主要由供求关系决定，比如严重供大于求的杭州和宁波，2014年的房价调整幅度会明显大于北、上、广、深。报告称，在针对单个城市的房价判断上，还需综合多种因素进行考虑。

    一线城市投资风险中等

    根据2014-2015年度35个城市房地产短周期投资风险综合指标得分，其中得分越高的城市，说明未来一年市场形态较差，预计降温幅度较大。

    四个一线城市排名为：深圳（12）、北京（17）、上海（20）、广州（24），也就是说，北、上、广、深都处于居中位置，风险不算最高，但也不在最佳投资城市之列。

    而综合得分排名后五位的厦门、大连、武汉、成都和郑州，共同点在于市场需求旺盛，供应规模与压力较小。其中，大连、武汉和成都房价偏离度较低，一方面房价收入比偏离度均低于6%；另一方面房价增幅偏离度均低于2%,市场较为健康合理。而综合得分排名前五位的宁波、兰州、昆明、沈阳和太原，市场供大于求，库存压力巨大。

    兰州昆明供应压力最大

    “绝大多数地产分析报告，都会把四个一线城市列为投资前景最好、风险最低的城市，从中长期来看确实如此。但从房地产短周期的角度分析，我们并不这么认为。”

    《报告》显示，市场需求方面，以北、上、广、深为代表的东部城市，房地产市场已过爆发期，发展节奏渐趋平稳，二手房交易扩大，未来一手房需求趋弱；乌鲁木齐、大连、成都、合肥和兰州尚处于房地产市场的快速发展期，未来住房需求增幅较大。

    市场供应方面，兰州、昆明和杭州排名前三甲，其中杭州现货和期货库存均明显增长，市场降温压力较大，乌鲁木齐、长沙、北京供应压力也较大。厦门、西宁、石家庄等城市排名后三位。 

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