万达等名企拼“内功”能力决定未来

　　越来越多的房企开始涉足商业地产，新的战场考验着房企更多的能力，如何玩转“购物中心”，如何获得可观的收益更需要比拼各自的“内功”。

　　“商业地产发展的核心是要寻找到被市场和资本市场认可的盈利模式。”商业地产高级董事表示，目前国内大多数商业模式都还处于探索阶段。看来，如何寻找到真正的盈利点是目前国内商业地产面临的首要问题。“所有做得较好的商业地产基本都是租售相结合的模式，可售的产品很多，包括住宅开发、商铺、产权式酒店等，但最核心的是把控租售比例。”

　　万达：商业模式是制胜关键

　　在万达商业地产折戟A股后，万达并未放弃上市之路。

　　“万达现在在海外有2家上市公司，但都不是万达的主要公司，今年的目标是力争推1到2家主要公司上市。”7月12日，大连万达集团董事长王健林在公司 “2014年上半年工作会议”中发出上市宣言。当天万达集团在官网完整披露了上述工作报告，不仅向市场传达了上市的决心，还首次明确了上市的公司数量和时间表。

　　作为国内商业地产的领军企业，万达有太多的“秘诀”，而其首创的“订单商业地产模式”正是成就其成为亚洲第一不动产运营商的关键。万达通过与商家结成战略合作伙伴关系，让众多品牌主力店追随并进入每一个万达广场。在这一过程中，万达商业规划研究院起到了举足轻重的作用。确保每一座万达广场先租后建、满场开业、开业旺场，使得商业地产开发的风险降到最低。

　　正如王健林所言，万达的成功主要是商业模式的成功。万达在行业内真正领先的不是规模，甚至也不是速度。在历经一代单店、二代组合店、三代城市综合体的连续升级后，万达集团已然成为商业模式创新的扛旗者。

　　中国奥园：试水O2O打通线上支付功能

　　在明确提出“商住双线发展”的产品策略后，中国奥园持续提高商业地产在公司业务中的占比。

　　数据显示，2013年中国奥园销售额为100.38亿元，首次进入百亿房企之列，商业地产销售占总销售额约45%。今年一季度，中国奥园累计实现合同销售金额约20.88亿元，同比增长84%，其中商业地产销售占总销售金额的比例提升至58%，成为带动公司增长的最大动力。

　　在电商冲击下，传统商业地产开发商纷纷谋求转型，不断增加体验式业态的同时，试水O2O并打通线上支付功能逐渐成为趋势。

　　据中国奥园执行总裁杨忠透露，公司正重新评估业态占比并进行调整，包括高端首饰、配套服务、休闲娱乐以及餐饮等业态会扩大占比，受电商冲击最大的零售业态将会逐渐降低比重。

　　此外，据了解，中国奥园目前正筹划组建O2O业务，其电商网站将囊括奥园广场所有的品牌，未来有望将广东区域合共20多个奥园广场打造成一个集中的配送中心，同时中国奥园也会在奥园广场内试水“线上支付、线下体验”模式，探索线上线下融合的全渠道零售模式。

　　合景泰富：购物中心谋求“个性化”突围

　　向来以开发高端住宅著称的合景泰富，于今年宣布启动北京、上海、成都和苏州四个购物中心项目。与传统商业地产商以标准化设计、租售并举的发展模式不同，合景泰富选择以“小而精”的个性化购物中心且自持经营的方式开辟新市场。

　　根据合景泰富商业地产事业部副总裁黄兴龄介绍，合景泰富的4个购物中心项目将结合城市的发展特色和现状来制定最适合的定位，通过个性化设计在购物中心的“过剩潮”中突围。

　　此外，为应对电商冲击，黄兴龄表示，合景泰富在选择主力店时也做出改变，百货公司不再是首选主力店，电影院、餐饮、儿童游乐场以及、大型的体验馆将成为合景泰富购物中心的新一代主力店。

　　华润置地：商业地产全线扩张

　　华润置地近年来在商业地产领域可谓做得风生水起。伴随着万象城产品线的不断扩展，华润也在丰富其商业地产产品系，以适应一、二线城市区域中心，三、四线城市核心区及社区型购物中心不断涌现的格局，五彩城和协同华润万家打造的欢乐颂应运而生。

　　华润置地商业地产的发展离不开母公司的“孵化战略”。近年华润则在寻求与其他房企、基金公司的合作，以杭州万象城为例，其中华润置地占60%的股份，新鸿基占40%股份，双方共同开发，长期持有。

　　方兴地产：用建筑时尚吸引消费者

　　目前，方兴地产的商业地产在业内有两个特点：一是养铺周期相对较短，二是租金收入价格较高。

　　方兴地产方面介绍说，公司商业地产项目之所以能有较高的租金收入，一方面和开发的地块位于城市核心有关，另一方面也与项目广邀国际设计师，在城市核心区“制造”全球的建筑时尚有关。

　　与其他房企营销部门挖空心思想卖点、造卖点不同，方兴地产运营商业地产的方法很简单，就是邀请全球最好的设计师，用国际化的设计理念，将商业地产项目开发成顶尖的国际建筑时尚，进而把全城的注意力吸引到这些商业地产项目。方兴的营销部门需要做的，仅仅是和设计师沟通，充分理解商业项目的特色，然后向客户演绎。

　　新城控股：选择百强县布局体验商业

　　目前许多城市商业地产的发展已趋于饱和，但仍存在不平衡的状况，一些区域仍有陈旧的商业业态需要更新。因此，新城控股因此非常看重商业地产的地理位置，更多趋向布局百强县市中比较好的城市，经济量比较强的城市。

　　在商业地产方面，新城控股已形成了一套成熟的招商、运营、管理体系及专业团队。新城控股有着充沛的品牌资源，品牌商家库中有2700家品牌商，其中已经合作的有800家。同时，公司旗下的吾悦国际广场正在开发特色体验区。公司在日本等国游乐园考察取经，未来会打造娱乐mall，力图给国内客户带来不一样的体验乐趣。

　　与此同时，新城控股旗下的业主资源，也进一步提升了新城控股的商业运营能力。目前，新城也正在培育面向业主的生活服务平台，入住新城旗下商业地产的品牌商家有希望借助这一平台实现销售额的大幅增长。

作者/来源： 每日经济新闻

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