教育用地涉嫌变为商业项目 银泰新项目土地性质被质疑

    一块以划拨名义获得的教育用地，却将变身一疑似商业项目，银泰集团正打造的新项目土地性质被质疑。

    武大银泰联姻

    让银泰集团陷入这场违规风波的土地，前身是武汉大学国际软件学院，其地处洪山区珞瑜路33号，土地用途为教育用地，使用权类型为划拨。

    2008年12月，武汉市规划局向武汉大学下发《关于武汉大学珞珈创意园项目选址意见的函》，同意武汉大学在自有用地范围内兴建珞珈创意园（现改为武珞创意园），并规定建设规模不超过17万平方米，其中一期约12万平方米。

    根据当时武大递交的规划，武大珞珈创意园的总体思路是通过建设一个具有创意经济理论的研究功能，创意产业发展的示范、集群、孵化功能，创意人才的教育、培训、交流功能，创意产品展示、交易功能和其他公共服务功能的核心区域，实现周边区域的联动，对湖北省乃至中部其他省份的辐射，形成一个功能齐全、分布合理、特色鲜明，在中国大陆地区除北京、上海之外的第三个文化创意产业生态圈。

    鉴于投资资金的考虑，武汉大学计划采用社会上通行的BOT模式启动这个项目开发。经过一番筛选，武大选择与银泰合作。21世纪经济报道记者获得的一份协议书显示，2009年7月9日，武汉大学教育发展有限责任公司与中国银泰投资有限公司签署协议，双方约定，由银泰集团开发武汉大学创意产业孵化器——珞珈创意园一期（中部创意大厦及数字乐园），而创意园所占土地为上述地块其中一部分，占地约30亩。

    协议约定：项目运作中，将由武大报批规划、建设等行政手续，银泰全额提供建设和开发项目所需要的所有资金，而项目建成后，银泰通过一定时期的管理、使用和运营珞珈创意园一期项目的部分房产获得合理的经济回报，使用、管理和运营期满后，银泰再将这部分房产无偿交还给武大，银泰方面拟以自有资金投入约6亿元。

    除武大自行使用的房产外，剩余部分房产交由银泰运营和使用，期限为50年，从2011年1月1日起开始计算。

    招商工作被暂停

    协议签订后，银泰方面特别成立银泰置地湖北武珞创意园发展有限公司，全面负责武珞创意园的筹建、运营等工作。

    基础工程建设完成后，2013年年初，武珞创意园正式对外进行招商和宣传。让外界意外的是，此时的创意园竟变成购物中心，且项目在对外宣传时暂定为“武汉银泰城”。

    新浪微博经认证的“武汉银泰城”微博号的资料介绍中，明确指出武汉银泰城是一家占地 16万平方米建筑面积的大型购物中心。而其当时对外发布的招商手册也介绍：“武汉武昌银泰城项目总建筑面积约为16万平方米，大商业建筑面积约为14万平方米，项目预计完工时间为2012年9月，预计开业时间为2014年底。项目业态规划以商业为主。”

    此举引起了外界的广泛关注：该地块周边的楼面地价参考价已达每平米5000元，如按正常流程出让，土地出让金价格约达到6亿元，而若是划拨而来的教育用地，土地出让金为零。迫于强大舆论压力，当时，武汉市国土规划局介入该事件中。

    一位知情人士透露，2013年11月26日，武汉市政府就武珞创意园约谈武大分管校长，当时的记录内容中，武汉市规划局明确，“该项目涉嫌违规用地，并被要求马上停止招商”。

    约谈后，银泰方面暂停了武汉银泰城的对外宣传，并暂缓了商户进场装修安排，招商工作则转为低调进行并尽量保密。

    再次招商疑问

    在多重压力的堆积下，银泰方面再度启动项目的招商，在对外的说辞上，银泰城变成了武珞创意园。

    赵维桥指出，全球范围内来看，创意园的种类很多，其中，侧重于娱乐休闲也是其中一种类型，但其核心是把握创意产业的要求，设一些创意工作室，并在项目中尝试使用一些高科技、侧重于功能体验的产品和服务，而其盈利模式也更侧重于功能元素，公司引进的商户大都与创意有关，比如，其将与华纳公司打造在国内试点的第二个影视展示中心，项目一楼计划引入一些侧重于色彩主题的创意服装品牌、护肤品牌等。

    赵维桥出示的资料显示，武珞创意园裙楼的规划是，用于产品展示交易的产品工作室占比24.6%，创意互动休闲展区为18.5%，文化娱乐占比26%，其他则由便民超市、便民服务区和大学生创意展示组成，其中大学生创意展示为1.2%。

    但在全程招商过程中，工作人员并未明确要求“品牌或其他方面要有创意元素”，而解释项目定位时，接待21世纪经济报道记者的招商人员还说：“周边的新世界[1.61% 资金 研报]百货是以传统百货为主，我们则是购物中心。”

    武汉市规划局负责人接受21世纪经济报道记者采访时回复，武汉市规划局近期再度对项目进行跟踪核查，发现其建筑的主体目前与当初报规划时一致，按照程序，该项目还需验收，届时，主要将针对项目的建筑主体、消防、绿化配比等方面进行验收，是否更改土地性质的用途，开业后可确定。

    但一位从事规划行业多年的人士对21世纪经济报道分析，如果按目前公布的创意园的规划，其仍以经营和交易为主，与教育用地中的教育、科研用途的关联性不够强，“很可能涉嫌违规，但具体是否违规要看监管部门的认定”。

    武汉市武昌区街道口，当地的繁华商圈之一，在路的一侧，一个高达十多层的建筑裙楼刚揭开面纱，外围幕墙上“武珞创意园”的标语已对外展示。银泰置业湖北武珞创意园发展有限公司负责人赵维桥接受21世纪经济报道记者采访时也坦言，公司计划9月开业，但尚未完全敲定，目前招商工作已完成8成。

    武珞创意园被赵维桥解释为以创意产品和元素展示为核心，侧重休闲娱乐功能，其业态涵盖文化娱乐、餐饮休闲、创意互动休闲展等内容。

    但这块土地却是属于武汉大学的教育用地，涉嫌更改土地用途。一位从事规划审批多年人士分析，该项目与教育、科研功能有关的业态很少，且仍以对外经营为主，“若其按目前规划投入使用，其商业性质更突出”。

    赵维桥则解释，创意园的功能与创意有关，并非真正意义上的商业项目，“土地性质并不违规”。武汉市国土规划和资源局回应21世纪经济报道称，武珞创意园是否违规将取决于其开业后的实际使用情况，“但如果这个项目的土地用途被更改，将面临重罚”。

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