今年楼市低迷房价下跌时间或将持续

    此前的6月4日，住建部总经济师冯俊在国新办举行的新闻发布会指出，目前大多数房地产市场的指标仍是增长的，只是增速在下降，只有少数如新开工面积、销售面积、成交量等指标出现了负增长。“2013年前几个月的新开工面积增长和成交量增幅等指标相当大，目前的这种负增长是由前期基数大造成的。”

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当下楼市调整仍是短周期的。他分析，2004年以来，我国已经历过三次房地产短周期，当前处于第四次。基本上每隔三年经历一次房地产市场“春夏秋冬”轮回。今年开始的这轮去库存时间要拉长，房价下跌的时间估计超过8个月，但绝非崩盘节奏。

    短期内开发商的压力仍然很大。“以前一线城市如北京，经历过多次市场的调整。但以前调整只有半年左右，但这次调整期肯定不止半年，北京二手房和一手房的交易下降去年年底就开始了，现在已经过了七八个月的时间；二手房作为一手房市场的前奏，还没有任何回暖的迹象。”北京一位中型地产商不无忧虑地说，下一步的市场还是有下行的压力。

    进入第7个月，楼市低迷状态未见好转。

    这一轮楼市下行，是类似2008年至2009年初或2011年至2012年初的周期性下跌，还是漫漫熊途的开始？中国房地产的长期拐点是否已至？

    如若将房地产放到与宏观经济相关联的视角来看，在经济结构性调整的初期，房地产扮演的角色仍然非常重要，也没有哪一个行业可以替代，所谓中国楼市崩盘论是没有依据的。

    但另一方面，根据国家发改委有关人士的测算，今后房地产投资增速将随着经济增速的调整而向下一个台阶，即经济增速下降到7%-8%，房地产投资增速下降到15%-18%。而在过去十多年间，房地产投资的年均增长是23%。因此，目前房地产市场的下行，“有周期性调整的因素，但长期调整的因素也存在。”上述人士称。

    住房需求到达峰值

    支持房地产拐点论的证据似乎越来越多。“中国在整个工业化和城市化过程中房地产需求的峰值期现在已经出现了，”国务院发展研究中心副主任刘世锦7月19日称，构成中国房地产70%以上住宅的需求峰值是1200-1300万套住房，这个峰值预计在今年可以达到，之后需求走平甚至逐步回调，导致今后房地产投资增速再向上非常困难。

    刘世锦认为，这不是短期的周期性拐点，是一个长期的拐点。

    根据2010年人口普查数据，我国城镇住宅建筑面积2010年达到203亿平米，城镇人均住宅面积30.3平方米。乡村住宅总面积为210亿平方米，人均31.7平方米。如果中国未来顺利达到70%以上的城镇化率，城镇住宅总量应该在300亿-350亿平方米时达到存量的饱和。

    数据显示，2013年底在建商品房存量约为64亿平方米，其中约75%是住宅，即50亿平方米。当年新开工约14.6亿平方米，以这样的速度，4到7年内，也就是在2017-2020年间就会达到300亿-350亿平方米的总量平衡点。

    这意味着，当下这种住宅增量开发的模式，正在透支未来需求。

1