郭庆：从挖煤工研究员到地产狂人

　　书香门第的家庭里却出了一个以狂傲和直白为主要特征的人物，他经常发表“狂言”语惊四座。但是在“狂人狂语”的背后，理智与冷静丝毫不缺。郭庆，北京鸿润房地产开发有限公司董事长，狂人自有狂道理。

　　★《中国经济周刊》记者濮婕/北京报道

　　在6月12日举行的“中美新市场经济论坛”上，北京鸿润房地产开发有限公司董事长郭庆和其他几位地产同人，突然“蹦”出来，向建设部住宅产业化促进中心副主任梁小青“叫板”—追问政府出台的“楼市新政”，究竟“意欲何为”？！郭庆犀利的质问，让人们窥到了这位“地产大腕”的直白与狂傲。

　　一个月之后的一天上午，当记者跟郭庆谈起6月12日的“叫板”时，他显得并不像那天那么激动，仅是低调地把“楼市新政”比喻为足球比赛里添加了一些“新规范”：“只要国家不把足球赛改成用手来比赛，我想，比赛还是能很好地进行下去的。”

　　狂人历史

　　郭庆出生在1950年代，那是一个“红孩儿”打遍天下的年代。1966年刚读完小学五年级，学校就停课了，于是，他加入了“闹革命”的潮流，参加了“大串联”。

　　郭庆意味深长地回味着那个“火红的年代”，那个年代带给郭庆的除了坚韧的性格，还有周身血液里沸腾起的“野性”。“我们这一代人的性格和那个时代的命运环环相扣，我们会为看到一首好诗发狂，也会自己去试着写点东西发泄内心的各种感受。总之，那是一个造就‘狂人’的年代！”郭庆喜欢事事争第一、当老大，于是挑头组织了人民大学的“红卫兵革命造反队”；他崇拜“天马行空，独来独往”，喜欢自己支配自己，于是，年纪轻轻就跑遍了全国大部分地方…… 　　经过下乡插队后，1973年，18岁的郭庆在北京门头沟做了一名挖煤工，整整两年里一直在井下挖煤。在郭庆的回忆里，那两年几乎什么都是黑色的，“黑色的呼吸，黑色的汗珠，黑色的梦，黑色的笑……”在煤窑中挖煤、背煤，就像蚂蚁在穴中盘旋，身子像虫子一样曲行，全身像漆一样的黑，眼珠发红得如同两只红椒，头发蓬松杂乱如麻，浑身上下肮脏无比。更可怕的是，煤矿里几乎每天都会发生事故，郭庆曾眼睁睁地看着一位工友的太阳穴被木桩刺穿，他心里“咯噔”一下，暗想：“也许哪一天，我也会这样？！”他第一次感受到了生活的严酷和生命的不堪一击。

　　郭庆开始重新梳理自己的命运轨迹。白天他疯狂地卖命干活，闲暇时疯狂地读书、疯狂地为矿上广播站写通讯稿、出黑板报。终于在1978年，郭庆的人生出现了转机—进入大学深造。在中国，“78级”一直是个有特别含义的名词。这意味着他成了万里挑一的大学生。整整十年发疯般地寒窗苦读，最后，他终于拿下了经济学博士学位。

　　“没有以前的插队、当煤矿工人和在高层机关从事宏观政策研究的经历，就没有我今天事业的成功。我15岁去插队，18岁到煤矿井下挖煤，这样的生活经历使我了解了中国社会最底层的状况，使我从青少年时期就培养了一种极强的社会责任感。”

　　狂中有稳

　　带着这种充满了“冲劲”、“闯劲”的纯真，1989年郭庆博士毕业后，被分到国务院研究室，主要工作是参与国务院领导关于农村政策的调研，负责政府工作报告和一些讲话的起草工作。

　　“年轻的时候我特别冲，喜欢反抗，但是冲到一定程度，就会开始追求内在的价值体现。”有一段时期，郭庆非常关注中国的粮食问题，甚至违背“上命”，大胆地提出了一个当时还不能被多数人接受的新观点—“中国的粮食是不够吃的！”但是，这个观点很快受到领导的批评，认为这是一种“消极悲观的论点”。循规蹈矩、安分工作，似乎已经完全违背了其天生的“犟劲”，1992年郭庆终于离开了国务院研究室。　　为了进一步在实践中延伸和论证自己对经济理论的研究，1993年郭庆“下海”了，他来到中国房地产开发有限公司。但是3年后，这个国有的房地产企业，难以留住这个不安分的“狂人”。他看不惯在大锅饭撑腰的企业里，很多人不关心结果，只关心过程，只要有饭吃、能捞钱就行。

    更使郭庆寝食不安的是，进入房地产行业的最初几年，他一直都是个无名小卒。这个有着鸿鹄之志的“天马”，又怎会安于现状？

　　1996年，郭庆回到北京，和同伴成立了鸿润房地产有限公司。最初他两手空空，向朋友借了200万启动资金，接了一个二手项目。用这笔钱付了定金后，在一个偶然的场合里，他和兵器工业总公司以非常诱人的价钱谈成了第一笔生意。该公司一下子把这个项目全部买下了，郭庆掘到了他的“第一桶金”。

　　做房地产，就是从上游拿地找钱，到中游规划、建设，再到下游销售、推广—这一切，基本上都是凭着开发商独立运作的能力实现的。但内行人都知道，在房地产这个暴利行业中，开发商很容易养成一种短视习惯—喜欢“操作一把完事”。

　　虽然“狂妄”的郭庆出言常常不逊，但谁也不能否认，郭庆狂的背后充满理智。

　　“我觉得一年开发五、六万平方米，虽然项目不是很大，但是很踏实。一个项目周期长，成本就很难控制，时间一长，资金、政策、人员等风险都可能遇上，利润必受影响。”

　　“狂”中溢“新”

　　从表面上看，郭庆常常能冒出一段段“狂言”。但是，即使是讨厌他的人有时也不得不承认：“他的‘狂言’中常常透露出新意。”

　　近两年来，北京中关村地区每年新增企业3000家，其中80%是中小企业。一天，郭庆忽发“奇想”：中关村数码商圈核心区还缺少更为高品质、优环境的商业设施，这是市场需求的一个空缺！于是，他认准这是块“肥田”，决心打造一个“企图ATT中心”。虽然在开发征地时，他曾遇到过很多不如意的事情，但他仍不惜血本，最后“企图ATT中心”终于在2003年开盘。创新赢得了成功—由于“企图ATT中心”享受着“双安商业圈”数十年发展的成熟商业环境，他推出的6600平方米旺铺又拥有周边数码大厦、商业中心大量、稳固的高消费群体以及三环沿线巨大的过往客流，使“企图ATT中心”的商业价值成倍增长。

　　随后，郭庆选择了与国际著名的加拿大菜德勒·格林内尔建筑师事务所合作，独创了“六重生态空间”，使进驻中心的企业体验到了实实在在的“健康办公”，新锐超群的外观形像也喻示出“企图”的文化内涵。

　　为了让创业中的小企业，能够买得起、用得起、租得出，郭庆的营销思路更是别出心裁：押旧买新、低物业收费、赠送精装修等等“数箭齐发”的措施，令业界赞叹“郭庆的这一系列的创新营销，革新了中关村的置业思维。”

　　狂人狂语

　　● 有人在各种场合发誓：N年之内一定要进世界500强！这是吹牛！这些人无限膨胀，恨不得两年上《福布斯》排行榜，三年挺进500强。其实，这种可能性几乎没有！现在的问题是，你到底是在跑一万米还是进行百米冲刺？如果跑一万米，你却用百米冲刺的速度，那肯定是要完蛋的！

　　● 有的房地产企业老板做梦都想做个“百年老店”。但想做百年老店，这需要一个自然发展过程，不能刻意追求。国际上的百强企业没有房地产。在北京，房地产再干10年、20年甚至30年都没有问题，但别忘了，地产业会有生命周期！

　　● 有人抱怨房价太高，太离谱，可是，现在政府也是卖70年土地使用权，收绝对地租。这表示，土地已经卖给你了。政府一次性把钱收过去了，地价高，房价由地价价值中心决定，所以房价也高。不能简单地将居民收入与房价比与国外的相提并论。这种比较没有价值，没有意义。

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