南京在建购物中心面积排名前十 综合体已经过剩了吗？

　　据相关数据显示，目前全球在建购物中心面积达3900万平方米，其中中国在建购物中心面积占全球一半以上，而排名全球前十位的城市中，南京也赫然在列。另据了解，继上月南京新百收购英国百货公司HoF之后，金鹰国际商贸集团也传出消息，称已控股了美国SKINMINT公司，将通过该公司试水买手制经营。一面是新兴商业综合体层出不穷，一面是传统百货转型之路进行时，未来很长一段时间内，南京商圈不平静。

　　南京位居全球在建购物中心面积排名前十

　　目前全国在建的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是在建的4倍。此外，在建购物中心面积排名全球前十位的城市中，中国就占了8个，其中包括南京。

　　记者了解到，目前南京规划建设的城市综合体超过50家，总体量达到100万平方米以上的就有7家，各个板块均有项目在建或酝酿建设，河西板块以17个排在首位，然后是江宁的11座和江北的9座。以河西板块为例，嘉业国际购物中心、雨润国际广场、奥体苏宁广场、金鹰天地广场、南京世界贸易中心、华新城、海峡城、涵碧楼等综合体项目已经或即将呈现。此外，世贸中心宣布与德基广场达成合作意向，新地中心二期规划在裙楼的一至五层推出大型商场，金奥国际中心的酒店和购物中心相继进入了开业倒计时，新鸿基、汇金中心的高档购物中心等，都使得河西综合体看点十足。据统计，目前河西写字楼的存量超过30万平方米，规划在建体量超过200万平方米，而商业部分的在建体量也超过了100万平方米，商业体量加起来即将超过南京商业地产的“老大哥”新街口。

　　“西方国家拥有相当多历史上形成的商业区，比如伦敦的摄政街和巴黎的香榭丽舍大街，作为历史性建筑必须保留。而中国大型历史性商业建筑不多，也不存在老旧问题，所以中国市场的无限机遇在于可以就近在居民区建立大型现代购物中心，享受公共交通系统带来的便利，而不受已有建筑的限制。”

　　商业地产对成本、收益和资产价值的重新思考

　　商业地产一时风光无限，但是中国到底需不需要这么多的综合体一直存在争议。专家认为，从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体，但在短期内，还是存在泡沫。“这一轮‘商业地产热’起始于2011年，恰恰和楼市新限购政策实施的时间相一致，就是因为调控，一部分开发商转向不限购的商业地产。眼下，市场已呈现出三大问题，一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。”

　　对商业地产商的考验即将开始。“我们面对的是分化的市场，一是保障性住房和商品房逐步开始分化，二是开发商面临着长期收益和持续经营的转型。”开发商习惯于住宅快速周转的思路，过于注重开发成本和销售收入，运营成本很少考虑。这种思路延续到商业地产开发中，受限于开发阶段的现金流压力，很多项目失去了享受持有物业大幅增值的机会。此外，传统商业开发模式的主力店占比过大，严重制约运营后期价值增长。如万达早期的主力店占比高达70%，而华润不到40%。不过，万达广场最新的业态已调整，餐饮等占比提升至40%-50%。“未来很多人将生活在综合体，但开发商大多没有想到，随着城市价值的不断积累，资产会变成什么样。”解决问题的核心要点在于对成本、收益和资产价值的重新思考，包括物业类型组合及标准、开发流程再造、专业团队搭建以及合作资源的选择与管理等方面。

　　传统百货业悄然转型，南京新百、金鹰试水买手制

　　眼下，苏宁早已成为电商大佬，中央商场着力打造网上购物平台“云中央”，而58同城等生活服务类网站深入人心，传统百货转型势在必行。继上月南京新百收购英国百货公司HoF之后，总部位于南京的金鹰国际商贸集团称已控股了美国SKINMINT公司，将通过该公司试水买手制经营。据了解，买手(buyer)是时尚潮流最前沿的一种职业，一些商人利用一些大品牌在自己的形象店中无法消化其滞销、积压或库存量较大的商品，而采取的一种双方都能够接受的价格和方式，合理消化这些库存商品的办法。在国内很早就有人在做这份工作，而且已经形成了一些固定从事这类工作的群体，涉及面也在整个百货行业，形成现在的“买手制”百货。

　　“目前全国零售业利润率平均水平仅1%左右，升级转型迫在眉睫。”金鹰目前在全国有近30家门店，近来也一直在寻找转型之路，上月底其在南京的全生活中心亮相，目前，金鹰首批已有三个美国品牌入驻。“传统的‘联营扣点’是一种食利型模式，实际上意味着零售业自营能力的丧失，在这种模式下，零售业最根本的差异化随之丧失。例如，女鞋品牌重复率达80%以上，化妆品达40%以上。”SKINMINT主要代理各大欧美品牌，其中有不少是设计师品牌。金鹰麾下有百货、全生活业态购物中心、奥特莱斯等，SKINMINT将会寻找海外合适的品牌以买手制方式运作，引入金鹰系麾下的门店。对于金鹰而言，这就相当于买断货品自营，有些新货可以直接进入购物中心，一些旧款则可以进入奥特莱斯销售。
 
 
 
作者/来源：黄欢 扬子晚报

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