潘韬：中国将集体进入综合体时代 95%开发商缺经验

　　据三益佳柏资产管理有限公司董事、联系总裁潘韬今日在2014商业地产运营价值发展论坛介绍，从2013年到2015年这几年时间，中国的商业地产开发量将达5.64亿平方米，在全球当中中国商业地产开发量占50%，上海一个城市是排第一的，成都排第二，成都一个城市占全球开发量的10%左右。在2013年超过1000万平方米的城市综合体有11个城市，2015年高达26个城市。

　　前不久世联地产曾经在研究报告中提出，中国将集体进入综合体时代，潘韬称，在这么多的城市综合体的开发量当中，有经验，有能力，有品牌的全国性开发商只占5%，而95%是那些地方性和区域性开发商，或者说是一批第一次进入，或者是很少涉足商业地产的开发商做的，也就是95%的开发商基本上没有商业地产的开发和运营经验，这是从数量上来讲的。

　　从开发项目体量和数量上来讲也是如此，潘韬表示，从综合体项目的数量上来讲，75%是由没有什么开发经验的开发商开发的，而从体量上来讲仍然高达70%是这样开发的，中国经过这几年，做商业地产的开发商和运营商当中，只有5%是有经验有品牌的全国连锁型开发商，而这里面75%的项目是由没有经验的开发商开发的，70%的体量是由开发商开发的，这样巨大的体量的开发量，同时还有这么大比例的开发商是缺乏商业地产的开发经验和运营经验的。

　　潘韬介绍称，商业地产整个开发是一个多链条的产业，包括项目定位、招聘运营、管理、资本运作，一个开发商要做商业地产最起码要需要三种基本的能力：开发能力、商业的能力、金融能力。以前做住宅为主的开发商，或者以前不是做开发商的零售商，既不做开发商也不做零售商而是做空调的，还有做饮料的，还有做银行的都在进入这个行业，并且存在巨大风险。转战商业地产的风险包括：对商业地产本质和产业链认知不足；缺乏核心商业资源；缺乏产品能力；对各个专业的协调和控制不足；很难组建专业的核心团队。

　　潘韬认为，商业地产开发需要拿地、定位、招商、研发、工程建设、运营管理、投融资，是多链条，需要自己整合串联的一个多链条的产业，在这个过程中公司这几个环节的专业能力都需要具备，如果一个不具备你就将面临比较大的风险，曾经托尔斯泰讲过一句比喻，幸福的家庭是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。商业地产是一样的，成功的项目是相似的，各条专业线都很成功，失败的项目各有各的失败。

　　在购物中心方面，潘韬表示，现在中国购物中心里面比较活跃的、有价值的品牌不会超过1200个，全国有将近5000个购物中心都在抢，这时候一个公司没有足够商业资源的累积和积累的时候，你的商业地产开发会面临很大的风险，甚至很多会卖不出去，楼盖起来了想起来招商，再去招商发现找不到人，我有一个朋友为了找一个超市的负责人，竟然找了一年才知道这个超市的负责人是谁。

　　缺少商业资源也会成为购物中心致命弱点，潘韬称，万达每年开的万商会，参加这个会的商家有1500个到2000个品牌，这叫商业资源，美国每年开购物中心年会上，2/3的项目在年会上把租赁合同签掉，这叫商业资源，而我们大部分开发商如果缺乏这样的核心商业资源就会面临很大的风险。

　　人才紧缺也是商业地产必须面对的问题，潘韬表示，只有进入到专业化服务时代以后人才的紧缺才能从根本上得到缓解。从各个环节来讲都面临这样的问题，这几年专业化服务公司蓬勃兴起，就是因为有这么大的需求量，正是因为有这么大市场的比例掌握在没有经验的开发商手里，无论是万达、华润积累商业地产经验要在8年以上才能形成完整的知识积累和产品积累，但这是大部分公司是来不及的，等你积累完以后市场没有了。

　　潘韬认为，从5.46亿的开发量，从95%的是土豪开发的商业地产项目，75%的项目都是由土豪开发的，从这几个数字来看，中国进入真正西方欧洲的时代，你只要负责投资，把专业化的各个环节由专业化的、有专业价值的公司去做的时代，叫专业化服务时代，今后的五到十年中国一定会出现自己的五大行。
 
 
 
作者/来源：杨秋波 网易财经

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