深圳万科购物中心“钱景”实测：看多买少

　   商业地产回报率低、周期长和面临电商冲击下的招商难、运营成本高的系列难题，会在地产“一哥”万科面前变得容易吗?

　　就在万科高调宣布全面进军商业地产时，《华夏时报》记者实地走访了万科在深圳开业的第一个商业综合体项目深圳龙岗的万科广场。

　　记者发现，除中端消费餐饮异常火爆外，面对高端的商业品牌及精品超市，不少消费者都表示东西太贵买不起。

　　万科在不被看好的郊区，做成了房地产住宅老大，在郊区做商业能否树立新的城市标杆，还有待时间的检验。

　　深圳万科商业“实测”

　　位于龙岗区中心圈的龙岗地铁线吉祥站附近，是万科在深圳的首个城市综合体项目万科广场所在地，已于2013年12月21日开业。从外观形态上看，15万平米的商业中心用“高端大气上档次”形容并不为过。

　　“人流量挺多，但不少是来玩的，看的人多，买东西的少。”记者询问的几个店铺工作人员有着同样的感受。“很多人一看价格连试都懒得试。”millies鞋店店员告诉记者。

　　“既然是高端定位，就不指望人人都消费得起。”万科深圳公司内部人士认为，龙岗市民消费能力和消费习惯已超出预期，试营业至今，负一楼的高端精品超市、部分高端品牌的日均销售额，不低于甚至高过其在罗湖、福田等地同等规模的店面。

　　记者也注意到，对商场开业最满意的是部分餐饮店，人均消费在50-80元之间，临近中午12点，有特色的餐饮店门口，已排起了长队，生意较火爆。

　　而从业态组合上看，整个商场品类布局上显得比较错落，记者发现，商场最不协调的是，在负一层的精品超市旁边，是一家快餐店，在布局和感观上，从高端到低端的品牌落差较大。

　　深圳某地产公司一位商业营运总监分析认为，新型的购物中心不同于传统的商业广场，并非按产品的类别排列，而是根据生活方式作业布局，比如同一消费层次的不同业态放一起，但如果是不同档次品牌放在一块，则可能是开发商在招商前期，以先填满为主，不会过多考虑品牌布阵。

　　王石“释意”

　　2011年7月，万科深圳推出万科广场、万科大厦、万科红三大商业品牌，万科红被界定为社区商业品牌，万科大厦是写字楼品牌，万科广场是购物中心品牌;加上去年5月初上海万科推出的高端社区商业地产品牌“万科2049”，构成万科商业地产四大产品系。

　　而与万科通常选择城市郊区做住宅一样，万科做商业的地段也并非城市的核心区，目前，万科已经开业的集中商业广场除北京昌平、深圳龙岗的万科广场外，还有东莞万科生活广场，以及苏州的万科美好广场，此外，已在上海、武汉、西安等城市布局商业地产。

　　“人气沸腾、捷报频传。”王石在考察完北京金隅万科广场项目后宣称，三大万科广场非常有国际范，就建筑形式和功能而言，一句话概括：酷毙!

　　当有网友表示商业地产主要靠地段时，王石特别有针对性地回应称，“万科的特点是在不被看好的地段做住宅小区，做商业亦然。移动互联网对传统商业造成了巨大冲击，同时也创造了巨大商机，狭路相逢勇者胜。”

　　据了解，万科广场物业将以自持为主，收益主要靠收取物业租金。王石表示，“希望万科不仅是在深圳、北京，其它城市也能有这样贴近生活的作品。”

　　而据记者了解，未来，万科在商业地产的布局上也将加速跑步。“昌平的金隅万科广场目前的经营状况证明，当时的决策是正确的，未来我们还将延续这一策略，在新城加紧布局。”万科商用地产管理部人士向记者表示，位于丰台区的郭公庄、位于通州的台湖新城，万科都将规划建设大型综合性商用地产项目。而深圳万科接下来也还将有壹海城综合体、宝体生活广场及以后的留仙洞等商业项目。 
 
 
作者/来源： 陈小瑛/华夏时报

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