商业地产开发空间仍旧很大 但二三线切莫盲目开发

　　近年来，政府对住宅的政策性调控，导致大量的投资转向商业项目，致使开发企业的发展风向标也转为商业地产开发。但伴随大量商业地产泡沫的出现，越来越多的投资客对于商业项目的投资持有谨慎态度。

　　随着新城镇建设的城市化进程推进，大量商业地产在众多二线以下城市出现了盲目的模仿和复制。有数据显示，过去5年二三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额的增长速度，商业地产开发过度，需求没有跟上，风险激增。这样导致的结果就是，大量新城在建设初期并未考虑到是否有足够的需求同期导入，因此出现大量空置的商铺、写字楼。 

　　“在近几年全国对于住宅市场打压政策的实行期间，大量开发商被迫转型商业地产开发，其中也不乏大量通过小户型商业产品的散售实现其快速现金流收入。这种快进快出的商业地产开发模式，不仅使得大量打着城市综合体的项目成为了一个又一个销售后缺乏有效运营管理的烂尾项目，还使得城市在快速建设发展过程中出现了大量同质化定位的商业物业。因此，一线城市相关政府部门已开始对于综合体开发在土地出让初期即设定了大量的限制性条件，以保证项目开发后的品质。”第一太平戴维斯项目及开发顾问部主管谭文红说。

　　事实上，商业地产的开发是城市化发展的必然产物，当前快速发展的二三线城市核心区域，以及一线城市偏远城郊结合区域对城市综合体的发展空间其实还很大。但是，商业地产的开发切记盲目。在未来开发布局的考量上，商业地产应以城市整体发展导向作为主要布局点，如果是三、四线城市的开发，切忌不要好高骛远，一定要符合三、四线城市的消费模式或者购物理念，这样未来的经营前景会比较好。同时，新的物业建起来以后，需要一定的培育期，聘请比较专业的物业公司将能更准确地把握整个项目的定位、业态、品牌引进，可以有效降低风险。

　　需要注意的是，住宅地产的兴衰成就商业地产的未来，住宅与商业地产之间应是平衡、互补、促进的关系。2013年下半年以来，住宅出现了量价齐升的表现， 

　　从这一趋势来看，对于商业地产的需求和开发会有一定的积极影响。住宅购买人群以刚需为主，对于生活、交通便捷度要求较高，因此对于商业项目，区域型购物中心产品的需求会较高。未来商业地产的开发尤其不能脱离住宅地产开发，以人为本是开发的根本，商业的目前人群实际与地产开发不能脱离，在商业与地产的结合上，应抓住消费客群的定位，即可实现两者的有效结合。

　　未来商业开发的模式，与金融资本的有效结合。商业开发离不开金融资本，近年来越来越多的私募股权投资（PE）和风险投资（VC）介入商业地产开发，可见风投对于地产行业稳定发展的看好。谭文红谈道：“商业地产开发与住宅不同，涉及大量的持有型物业，因此会产生大量的未来持有期间的资金运作需求。而商业地产在成熟之前均涉及大量资金的支持，仅靠项目本身的销售资金回笼支撑长期持有项目的经营有一定的风险，而且越来越多的开发企业逐渐实现市场化操作，更多的企业会使用资金杠杆，同时使得企业自有资金能够发挥更大的投资效益。因此，商业地产开发脱离不了金融资本的利用。”

　　未来在商业与金融的融合方面，应充分发挥各类专业企业、机构的特长，开发企业擅长全程开发的各环节整合工作，这其中包含土地考察获取、前期证照办理、项目定位、设计、招商销售及后期运营管理等一系列专业操作，而金融资本则擅长如何利用资金实现其时间价值，而不擅长实际项目操盘，因此两者的结合是互补效用，以及利用与被利用关系。从另外一个层面理解，商业地产本身说到底就是一种金融产品，是资本市场上的一种投资产品，未来把商业地产项目开发跟资本市场运作结合在一起，以项目作为股权方式对外出售，项目开发结束后结算双方利益，既满足开发资金需求，又满足市场上空置资本的投资收益需求，未来以优质商业项目在股票市场上市，将会快速成为商业金融结合的主要模式。 
 
 
作者/来源： 中国经营报

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