从万科广场开业看商业地产的未来

万科广场效果图

　　在寒流过境的冷冬，万科的北京购物中心开业了。按照万科的说法，是“希望从这个项目开始，人们对万科做商业地产不再感到惊讶”。

　　事实上，在这个商业的时代，无论是谁做商业地产人们都不会惊讶。谁拒绝商业地产，谁就是自绝于城市，即使今年销售有望达到1800亿的万科也不例外。

　　即使是曾经说过“万科要搞多元化，就算死了也要从骨灰盒里伸出手来干扰”的王石，今年也改口澄清：“我从来没说万科不做商业地产，我只是说我们是不是要多元化。”

　　王石指出，在重提城镇化的今天，综合体是房地产发展的大势，“因为现在城市的综合体，住宅只是其中一部分，你不做商业地产，就等于从城市退出去了。”

　　用金科股份副总裁李战洪在首届观点商业年会上所说的话来形容，就是“10年前，大家都在问什么叫商业地产；5年以前，大家都在问，谁在做商业地产；今天大家都在说，谁还没做商业地产”。

　　但是商业地产如何做？于中国商业现状而言，还是一个全新的冒险乐园，各路资本蜂拥而入，充满机遇，也充满风险。

　　商业地产发展商不仅需要雄厚的资金实力，更需要具备商业规划能力以及商业经营能力，一拥而上和跟风发展只会造就泡沫化、同质化。

　　正如中国房地产业协会副会长朱中一11月27日在2013观点商业年会上所表示，商业地产还处于探索和发展阶段，还存在着一些难点的问题。第一个方面，是房地产开发、商业经营、物业管理之间还存在着不同程度的脱节；第二，整体的布局有一些错位，一些地区商业地产过剩；第三，商业项目同质化问题比较严重，缺乏精细化的分类管理。

　　而产生这三方面的问题的原因，一是跟人才缺乏有关系，二是跟地方政府的盲目推动有关系。

　　同样在观点商业年会发表演讲的国家行政学院决策咨询部研究员王小广则认为，中国的城市不能促进商业的发展，也不能使商业地产有巨大的生存空间。要提高城市承载力，要解决商业市场真正的空间，必须改造城市。

　　中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云在发表演讲时也表示，商业地产主要还是在开发的过程当中，随着投资量增加，市场供应量增加，潜在的过剩局面肯定会出现的，这就造成了商业环境的不稳定。

　　蔡云认为，当前商业地产领域的同质化非常严重，另外一个是电商冲击，对实体店产生了很多的影响，还有就是商业地产人才短缺问题。

　　不过，虽然存在种种问题，但是参与观点商业年会的商业地产发展商、品牌商、零售商则依然乐观，并针对商业地产存在的运营、人才、同质化等方面问题提出了自己的看法，也介绍了各自的经验。

　　绿景集团副总裁陈铁身在年会“商业大讨论”中提出，商业地产就是一个空间的提供者和空间的经营者，所以在做商业地产业务的时候，切入点是从生活方式研究跟空间优化这两个角度去打造更适合商务办公、酒店乃至产业以及商业零售业的空间。

　　针对“过剩和同质化”的问题，陈铁身认为，过剩不是总量过剩，而是结构性的过剩，大家更多的关注城市核心区域和地标项目，而不是社区这样一个需求很旺盛的片区的购物中心。而在同质化解决的过程中，如何把自己的商业项目做得有别于别人是最重要的。

　　对于电商的冲击，也是避不开的话题，但是电商有其缺陷，实体商业也有自身优势。广州景豪坊购物中心总经理杨军艇认为，今天的商业体量再减少一半，才是应对电商的办法。此外，实体商业要降低成本，增加体验消费。

　　世茂影院总经理刘明则表示，传统商业原来的游戏规则已经不能符合现在时代发展的需求，大家都非常的松散，松散的结果就是谁努力、谁警惕了谁就赢。

　　更为乐观的是，电商是满足了消费群的某一个需求，但是实体经济也有满足消费群不同需求的方面，能看到独特的消费群，用精耕细作的运营理念，一定能够找到生存空间。

　　“万科未来会很好玩。”北京万科总经理毛大庆这样形容万科在商业方面的尝试，而我们也相信，商业的未来也会“很好玩”。
 

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