购物中心关键词：体验，餐饮，数据库

   很多餐饮店的付租能力比零售差，但餐饮的比例越来越大，却是不可挡的潮流。你不能因为它付租能力低就不让它进来。如果商场里面没有一定比例的餐饮，消费者不会来。餐饮比重大是潮流，把商场当做一个纽带，人聚会联系的地点。

    目前在上海，很多餐饮品牌的利润在提升。个别做得不好的商家，是它的本身经营能力、定位的问题，整个行业利润是上调的，所以承租能力也是上升的。两年前，大众消费的中高端餐饮很多给到的业主都只是5-10元/平方米/天。而现在，每天每平方米已经有十几元，甚至有些已经接近20元，餐饮这个行业，特别是今年，做得出色。

    或许可以换个角度看餐饮老板的抱怨，餐饮的付租能力只是和零售比相对较低。一般而言，购物中心首层租金80-90元/平方米/天，往上的楼层可能每天每平方米就十几元。南京西路附近的小铺位，针对餐饮业态收取的租金，更倾向于根据营业额按比例收取(扣点)。芮欧地下2层，有些营业额高得不得了，平均来看，日租金20-30元/平方米，甚至更高，相当于营业额的20%或25%，底租可以忽略不计。这种模式下，营业额没达到要求，业主会叫你走。像这样的小餐铺，有时候日营业额2万、3万元，最高到5万元都有，反算一下，租金水平可见一斑。

   于业主来说，餐饮租户的底租相对较低，但如果做得好，扣点比较吸引人，上海K11比香港做得更精彩，不难发现它逾30%是餐饮。K11的餐饮都很精致，小餐饮为主，这对K11是好事，因为有什么问题，更换客户比较容易。餐饮的租期一般签5年。

   餐饮行业的利润有多少?比如100元收进来，现在食品的价格高一点，毛利润可能慢慢会从七成降到六成甚至六成以下。 

    “开业前已在做数据库”

    招商、贴标签、商场开业旺，这些只能说是成功了一半，另一半要靠后期运营管理。接地气的做法之一，是办活动。

    光有人气不行，还要洋气。于购物中心而言，招商一直是划分商业档次的指标，以往看到LV、GUCCI等品牌入驻，购物中心立马就被划为高端洋气上档次。

       但奢侈品牌在过去几年，开店速度惊人，有些品牌一下子铺满二线甚至三线城市。它们大幅扩张之时，购物中心招商变得更为纠结——如何实现差异化?

    最直接的做法，是引入从未进入过中国市场的品牌。iapm汇聚逾238个国际潮流品牌，其中有一成商户是首次进驻中国市场，更有一成半是首度进驻上海。

    夹在“梅泰恒”和久光百货之间的静安嘉里中心，打出的则是一张轻奢侈牌。嘉里中心方面称，该中心以第一次进入上海的国际品牌和设计师品牌为主，而不仅是一味地看重品牌。商场入驻品牌复合度低，拥有A&F等独家品牌。20多个国际时尚潮牌首次进入中国，如Karl Lagerfeld、3.1Phillip Lim、H.stern等。

    除了差异性品牌，旗舰店、概念店也是众多购物中心的招商王牌。这就好比，也许这个品牌其他地方也有，但在我这里，地方最大、货品最全、消费体验最好。

    恒隆广场的临街商铺就被爱马仕、LV等旗舰店占满。中信泰富广场一楼也挤满Mont Blanc、Corneliani、Chloé、I.T等品牌旗舰店。iapm沿淮海中路逾220米长的临街复式旗舰店，集合了中国最大的Prada、Gucci、Miu Miu、Versace、Hugo Boss等多间国际一线品牌旗舰店。

    招商、贴标签、商场开业旺，这些只能说是成功了一半，另一半要靠后期运营管理。接地气的做法之一，是办活动。

    准军事化管理的如万达，对商场的活动管理非常严格。总部会定期下达如每年年底举办多大的活动，吸引多少人等具体指标。

    在竞争力突破方面，商业物业里常与娱乐活动连贯在一起，比如《中国好声音》《中国梦之声》等，和这种活动串场联动。嘉定有个购物中心每天做很多活动，在不同的电视节目进行宣传。然后用微博搞线上活动宣传，用微信吸引新会员，通过这种方式去宣传新的购物中心。有一些购物中心的网站，会做一些会员互动、分享，搞一些亲子活动班。教你怎么做月饼、包粽子。它创造一个群，让你帮它宣传，单靠自己的能力宣传不够精彩。它希望让你养成一个去那里玩的习惯。

    现在手机当中有很多APP，又会有共同点，没有指定哪一个购物中心。但如果购物中心里的业主愿意和这个平台合作，能给出额外的折扣和优惠，就会有吸引力。购物中心的业主和零售商、品牌，需要和定制平台进行交流，量身定做一个程序。应用程序的开发并不那么简单。

    iapm商场未来会与租户合作，在店环境、品牌推广概念上推陈出新，推出有趣而具话题性的在线推广及创意活动等。一名购物中心高管感慨，女装品牌依恋集团数据库有45万消费者，各种信息一应完全，所以依恋不断收购品牌，都做得很成功，他们非常清楚消费者的需求，不用找咨询公司，资源库非常强大。

    “不管是百货，还是购物中心，目前，不可能收录全部消费者的记录。都是以会员来预判的。”一名国企购物中心高管称，会员一般占总消费人群的10%至20%，以小见大，判断整个习惯消费理念。一名购物中心高管进一步说，“这是我们最强大的地方，在商场开出来之前就开始在做(数据库)了。”

    一名购物中心高管进一步说，“这是我们最强大的地方，在商场开出来之前就开始在做(数据库)了。”

    品牌商谨慎扩张

    “我们手上有一些(品牌上)客户，美国过来的，如果是十年前，他们会计划开十几个店出来，现在他们很谨慎，就四五个店。”

    当然，纵然万事俱备，购物中心要实现盈利也需要时间。

    正大广场开业5年才扭亏为盈，梅陇镇广场待“梅泰恒”三角鼎力后才开始生机勃勃。

    做商场赚钱不容易。那么“养”多少年才可以盈利?

    新鸿基地产做商场，少有失手。ifc大热之后，iapm接着开。冯秀炎透露，iapm一楼租金约为60元/平方米/天。该项目的业绩目标是力争一年租金收入约6亿元。

    月星环球港总投入大概70亿元，丁佐宏透露，现在首层租金水平在20-30元/平方米/天。

    静安嘉里中心总投入也有70多亿元。而且，嘉里建设(中国)有限公司还计划陆续在杭州、天津、沈阳开发综合体项目。

   朱兆荣称，中国购物中心的新增供应量其实很大的，月星环球港几十万平方米，上海两三年内可能不会再有这么大体量的购物中心入市。目前，来中国的品牌大部分已经在购物中心开店。现在进来的，跟潮流挂钩的，他们要求的店的数量不是很多。

   “我们手上有一些(品牌上)客户，美国过来的，如果是十年前，他们会计划开十几个店出来，现在他们很谨慎，就四五个店。我觉得餐饮类会跟着他们发展，快餐类的，毛利不一定很高，就等于跟着地铁走的，会多一点。”朱兆荣说。

   “(品牌商)今年明年很谨慎，是近十年最谨慎的时候。”朱兆荣解释，原因之一是已有一定的开店数量。另外经济大环境不明朗，加上谨慎，客户对未来的供应量也有担心。现在淮海中路、南京西路、陆家嘴、徐家汇都开完了，下一个店开在哪里?五角场?普陀?如果要开，会谨慎考虑。因为都没有起来，大家会比较观望。

    戴德梁行华东区研究部数据显示，上海2014年有超过130万平方米的购物中心入市，在黄浦、浦东陆家嘴、普陀都有分布。市中心的多为办公楼配套商业。

    韦泽铭预计，未来有望随着购物中心开业而扩张的，诸如快时尚和餐饮品牌。但不是麦当劳、肯德基这种，而是有特色的有主题的品牌。

   他举例，比如一家餐厅，就餐的感觉像在家里，收费也是中等，会很受欢迎。这类餐厅的体量都不是特别大，一般在400平方米以内，但开店的速度和整个管理系统，都会比较成熟。另外，家庭教育娱乐主题体验性也很好。

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