星河湾再战二线市场 西安青岛项目遭质疑

 中国品牌总网：本以为去年在鄂尔多斯败北的星河湾需要一段时间休养生息，没想到再次卷土重来。

    今年4月8日，星河湾集团以12.36亿元获得青岛城阳区7宗地，总占地面积约59.53万平米。去年12月10日，星河湾集团以7.18亿元摘得西安西咸新区秦汉新城10宗土地，共计828.97亩。

    不过去年星河湾销售情况不佳，面对新项目资金链开始吃紧。与此同时，有媒体报道星河湾在青岛项目存在不正当竞争。

    豪赌西安年息最高41%

    今年3月份，星河湾联手易居成立禾晖旭悦基金。据一位业内人士对投资者报透露，该基金一期已经募集完成，二期正在进行。其中，部分筹措资本周期7年，劣后收益高达41%，这让众多业内人士高呼风险太大。

    据公开资料显示，该基金首期规模为3.43亿元，其中，优先有限合伙人的份额约2.68亿，劣后有限合伙人的份额为7500万元，优先部分存续期限为20+12个月，劣后部分存续期限为5+2年，优先投资人的预期年化收益率税后为10.5%-12.3%，而劣后投资人的年化收益率预计可达32%-41%。

    据了解，为了给该基金项目提供保障，广州星河湾实业发展有限公司和星河湾实际控制人黄文仔将为其提供连带责任保证，并且浦东星河湾以其持有的项目公司70%的股权向易居基金质押，为其对易居基金投资退出的承诺提供股权质押担保。

    当然，几亿元的资金对300亿元的项目是杯水车薪。因此，该基金二期马上启动，目前正在募集中。

    据该基金公开资料显示，二期规模基金规模3.3亿元，优先部分存续期限为20+12个月，劣后部分存续期限为5+2年，优先投资人的预期年化收益率税后为10.5%-12.3%，而劣后投资人的年化收益率则浮动收益。

    一位基金从业人员告诉记者，一般而言，优先合伙人与劣后合伙人的出资比例至少为3:1，因为劣后部分占比越小风险越大。而为星河湾募集的一期资金中，优先合伙人与劣后合伙人的出资比例却接近4:1。风险之大不言而喻。

    “星河湾玩杠杆比较强，每次都是资本运作，但是同样抗风险能力不行。”房地产经理人、地产评论员辣姜(微博)对投资者报记者表示，一旦资金链断裂，后果不堪设想。

    此外，星河湾在面对融资风险的同时，也需要面对不确定的销售预期。据投资者报记者，目前西安新城区的房价平均仅为5000-6000元/平方米，而星河湾一般都是开发大户型，均在都在万元以上，能否吸引高消费者购买也是一个问题。

    众所周知，因为鄂尔多斯的资本崩盘，去年星河湾在鄂尔多斯遭遇销售“滑铁卢”。 去年曾有报道称，该项目首期近2000套房源消化不到十分之一，实现认购金额不足20亿元。

    内蒙古佳程房地产顾问有限公司董事总经理程成对投资者报记者表示：“鄂尔多斯没有其他产业支撑，完全靠能源和煤炭，人口基数少，真正购房自住的人群很少，而且即使买房，多数人也不愿意在这边住，买房都是投资人群。”

     遭对手质疑不正当竞争

     遭遇质疑的并不仅仅是西安的项目，在青岛地块上，星河湾再次陷入质疑漩涡。

    近日，有媒体报道，曾参与了青岛土地竞拍的北京东亚新华地产公司表示，该竞拍中存在不正当竞争，并且他们已经举报给了相关的纪检监察部门。

     北京东亚新华地产公司表示，青岛部门有相关人士在竞拍当日劝告其退出，原因是政府有关部门已和星河湾提前谈妥，土地招拍挂只是走流程。当时该公司并未同意。

    之后，该公司在办理报名手续被故意拖延，甚至阻扰，最后，该公司相关文件被两位身份不明的人士快速抢走。

    面对这些质疑，近日，星河湾对投资者报记者表示，星河湾所获得的土地都是依循政府公平公正公开的原则下，通过拍卖的方式合法合理拍得土地使用权，所有程序符合当地政府部门规定。之后，并未对这些质疑作出过多的解释。

    其实类似的质疑，星河湾并非首次遭遇。2011年，上述星河湾在鄂尔多斯项目就曾被曝出涉嫌违法占地、无证开工、占用保障房供地指标、违规批建高尔夫球场等。

    国土资源部通报此事后，当地政府部门作书面检讨，九名政府官员被处以警告或记过等行政处分，星河湾公司副总经理温晓斌涉嫌违法占用农用地罪，被移送司法机关处理。

    不过随后当地政府为其补办了相关手续，最后该项目依然在建。要不是，鄂尔多斯遭遇民间借贷风波，估计星河湾早已抽身而退。

    星河湾在房地产行业一度被神话，号称“中国第一豪宅”、“中国房地产界劳斯莱斯”。但是这一神话正在被打破。

    2012年初，太原星河湾曝出“精装修门”事件，一度形成业主集体抗议、打砸办公室的恶性风波。辣姜当时曾代表业主们与星河湾进行交涉。

    “我当时去看过，装修的不成样子。虽然装修材料还可以，但是也有以次充好，偷工减料的，地面贴铁石膏板的裙角线，有两三厘米的缝隙，花生米都能进去。”辣姜说道。

    本来业主希望星河湾赔偿一部分资金，但星河湾坚决不同意。谈判一度陷入僵局，最后业主妥协，同意让星河湾维修和免物业费。

    “后来我走了之后，据那些业主反映，即使半妥协条件也有没有完全履行，而且大打折扣。”辣酱说，星河湾入住的人都是有钱人，这些人不愿意为了这房子抛头露面。

    不过，经过此事，星河湾在辣姜的心中的地位一落千丈。

    辣姜对投资者报说道，星河湾不像远洋和万达等企业靠规模取胜，它是靠单兵取胜，依靠大豪宅吸引投资人群，品牌容易被神话，一旦神话同时也就妖魔化了。

1