预警：楼市泡沫太明显 任志强预言还要涨！

    中国品牌总网：去年底至今房价快速上涨的势头没有被遏止住，泡沫的快速上升和累积，使得万科董事会主席王石也忍不住发出警告：楼市存在明显泡沫，且可能失控而破裂。

    逐渐失控的泡沫

    王石近期发表的一系列言论显示，中国房地产市场正在面临一个转折点。

    “中国楼市存在明显泡沫……故前景存在不确定的风险，一旦房价再次疯涨将可能失控而破裂，后果不堪设想。”3月11日，王石通过个人微博警告称。

    据3月18日国家统计局公布的数据，2月70 城市新房价格环比超9 成上涨，京沪穗涨幅居首，且均创历史新高。房价快速上涨，引起了业界的普遍担忧。

北京中原地产研究总监张大伟认为，近期楼市泡沫尤其一线城市显然有失控的迹象，原因包括货币供应量提高、购房者对新政策的恐慌以及开发商的加速投资。

    21世纪不动产分析师张磊指出，虽然北京有强大的住房需求，但去年下半年以来的这种房价上涨速度，新房接棒二手房，已具有不容置疑的泡沫成分，若任其蔓延，不仅对普通居民，而且对整个城市都有很大杀伤力。

    中国房地产协会副会长顾云昌对本报记者表示，目前我国房地产市场存在泡沫，但并非全局性的泡沫，是部分城市有泡沫，泡沫也有大有小。中小城市的房价收入比基本还是合理的，维持在5-7倍左右，不存在泡沫。

    值得关注的是，国际资本看待中国房地产市场的观点。美国基尼科斯合伙机构创始人查诺斯强调，他3年前开始对中国房地产市场提出警告时还是“有些保守的”，但现在“地产泡沫已经明显可见，你不可能看不到。”

    转轨税收调控

    泡沫正在考验中国政府调控楼市的策略。新国五条没扭转购房者的预期，反引起了新一轮恐慌性购房。顾云昌认为，过去两年受政策调控影响，部分消费者预期房价有所下降并准备等房价下降了再行购买，但近期房价处于一直上升的态势，因此很多人决定不再等待。

    从新国五条细则及近期地方的一系列动态来看，仍然沿袭了以“限购、限贷、限价”为主的行政化调控手段。

以深圳为例，3月份，深圳限价政策再度收紧。深圳市国土委提出，2013年深圳新房均价必须是“零增长”或者是“负增长”，绝对不可以出现“正增长”。

    中银国际研报显示，除深圳之外，南京也对楼盘采取“限涨令”；本周，传出广州将对高价房停止发放预售证的消息。

    王石指出，过去两年中国楼市调控还是有效的，抑制了房价疯涨，难能可贵。但仅靠硬性行政措施的抑制做法不可持续，政策需调整。一位房企高管人士对本报记者表示，行政化调控的弊端造成房地产市场周期的恶性循环，并不能真正解决房价上涨及楼市泡沫累积的问题，反而将风险扩大延后。

    顾云昌认为，住房供应量的加大、“新国五条细则”对投机购房的打击以及中性稳定的货币政策这三大因素，将促进未来一年内房价相对平稳。当务之急是尽快出台住房转让个人所得税细则，明确二手房交易税费。

    张大伟称，挤碎泡沫也就是控制房价上涨并非治本之策，如何实心化泡沫才能真正解决问题。只有提高居民收入与现在的房价相匹配，同时减低经济对房地产行业的依赖，才能消除房地产市场的泡沫。

    中国海外董事会主席孔庆平对记者表示，从长远来看，行政调控手段转用至财税手段，降低流通成本，在持有环节征收房产税，是大势所趋。“中国是世界主要经济体少见的持有物业没有成本的国家。但中国推出持有环节的房产税会非常慎重，在不同城市不同阶段，会有不同的考虑。”孔庆平说。

    张磊也建议对二套以上住房征收累进税率的房产税。从国家加快住房信息联网和建立统一的不动产登记制度来看，可能正在为全国征收房产税做技术准备。

     任志强：十年住宅地价涨了380%多 地价会继续涨

 任志强今日在微博上表示，十年里住宅地价涨了380%多，而今后地价会继续涨！而对于近日住建部副部长表示“国家将出政策保护购房者利益”的承诺，任志强则犀利开炮：“不保护投资者的利益，还能保护消费者的利益吗？损害了养猪人的利益，还能保护吃猪肉人的利益吗？”

    对于近期国家出台的一系列抑制房价上涨过快的政策，任志强直接吐槽只有房价不许涨，“房价不许涨。GDP会涨吗？货币量会涨吗？CPI会涨吗？工人工资会涨吗？菜价，油价会涨吗？”

    任志强3月暴涨预言或成现实 北京房价最高涨30%

    去年9月底，华远地产董事长任志强多次预言“明年(2013年)房价可能暴涨”。他的预言或将在北京变成现实。

    本报记者实地调查发现，北京有不少楼盘的开盘价相比去年都将大幅提升，少则10%，多则30%。

    北京大学房地产(行情 专区)研究所所长陈国强没有掩饰他的意外之情。“政策(‘国五条’)加码之后应该引发观望的心态，但购房者却更有购房之意，十分反常。”

    暴涨的预期

    任志强解释说，“暴涨”的定义是房价增速大幅超过人们收入的增幅。陈国强则认为，如果房价上涨10%，可以定义为“暴涨”。如果说去年四季度以来二手房充当了暴涨的急先锋，那么新房很快就将接过大涨的接力棒。

中粮万科·长阳半岛位于北京市房山区，曾是创造多次“日光”纪录的明星楼盘。据北京房地产交易管理网的综合(行情 专区)信息显示，2012年长阳半岛开盘的房源均价在18500元/平方米左右。而今年2月26日本报记者实地调查时，销售人员称新一期销售均价或将达到22000元/平方米。即将发售的200多套房源，有超过1300名购房者排队。

    3月5日，位于北京南六环外的保利“春天里”项目销售人员称，去年4月时，他们有的房源不到13000元/平方米。今年3月底或者4月初会售卖新一期房源，预计售价在18000元/平方米至19000元/平方米。房型和去年一样，且是毛坯房，但位置比去年稍好。与去年形成强烈反差的是，今年要通过摇号才能买到保利“春天里”，500多套房子有1600人排队，“今年是房子挑人，而不是人挑房子。”这位销售员说。

    位于大兴区的中建国际港也将涨价。该项目2012年4月时售价为16000元/平方米左右，几乎是以接近成本价出售。今年5月份，该项目将推出新房源，销售人员说，售价或超过21000元/平方米。位于北京西南四环的中海御鑫阁新一期售价也将提升10%左右。

    北京的楼盘几乎普遍提高了售价，有的新一期涨价30%以上。位于北五环附近的北京城建(行情股吧买卖点)·世华泊郡，去年7月时，售价在25000元/平方米左右，但新一期开盘价急升至35000元/平方米至38000元/平方米。售楼人员称，户型会略有不同，去年主打85平米的户型，今年主打89平米的户型。

    陈国强分析说，造成以上局面的原因可能是，经济回暖，开发商不再缺钱。而最重要的还是人们的预期发生了变化。

    21世纪不动产分析师张磊说，新政出台前几天，无论是业内还是业外，对于房价预期几乎是众口一词的上涨，现在已迅速地陷入预期混乱之中。目前新房房价存在明显的上涨趋势；二手房市场等这段集中过户潮之后，将迎来观望甚至冰冷的时期。这很难说是调控决策者所希望看到的形势。

  补课土地供应

    任志强曾在多个场合强调，暴涨论不是鼓吹房价上涨，而是想告诉政府，如果不改变现有的政策，不增加有效的土地供应，会导致供求关系恶化。

    他观察到，2012年一季度土地供应量负增长，二季度更严重，三季度略有好转。

    从去年四季度开始，北京逐渐加大了土地供应速度。2月28日，北京市单日卖地13宗。截至2月底，2013年北京市共成交经营性用地481公顷，总成交额约477亿元，成交总面积和金额均达历史同期最高水平。陈国强称，北京市政府是在“补课”。

    此前，北京至少连续两年没有完成供地计划。有机构测算，2012年北京市成交经营性用地共372公顷，仅仅完成全市年度计划1200公顷的31%，其中商品住宅用地276公顷，商业办公用地96公顷。任志强最担心的就是商品房用地供给不足而带来的“暴涨”。

    按照国土部的定义，去年北京只出现了万柳一块地王，但四季度以后，高价地频出。2012年新供应的土地，大多位于非城市核心地段。供地结构的改变，表明市区新增房源稀缺，直接体现为二手房价格越来越高，房租猛涨。

    陈国强认为，北京市加大土地供应后，后续会有持续新增的房源，加之国五条出台，他判断不会出现暴涨的局面。张磊也表示，开发商现在开发的周期越来越短，从拿地到开盘，快则6个月，慢则9至12个月，去年下半年供应的土地今年下半年就可以形成商品房供应，所谓供不应求推动房价上涨的说法，至少今年是不成立的。

高房价也难抑住房需求

    限购、限贷政策在一段时期内限制了需求量，但随着时间的累积，获得购房资格的外地人，有刚需和改善型需求的本地购房者越来越多。连一向看空中国内地楼市的独立经济学家谢国忠也认为，北京等一线城市房价还会上涨的重要原因是，人口和就业。

    官方数据显示，2012年末北京常住人口2069.3万人，比上年末增加50.7万人。国家发改委城市和小城镇中心主任李铁等人联合撰写的一篇文章提到，近十几年，北京市人口增长了800万。

    尽管有观点认为，北京需要通过高房价来控制人口的增长，避免负荷过重，但人口聚集之势已不以房价高低为转移。房价高涨使得户籍居民和非户籍居民的生活负担不断加重。李铁等建议，要为在北京生活的中低收入群体提供可承受的、有尊严的住房，增加公租房的供给。同时应及时取消购置商品房的户籍限制政策。

    但调控政策总是出人意料。针对新国五条细则，3月2日晚，任志强连发两条长微博称，用抑制需求的方式来掩饰供应不足的矛盾只能积累更多的问题，二手房交易的重税会让更多人挤进一手房交易市场。另有业内专家表示，实施细则为开发商涨价提供了口实。

    没有人期望任志强的预言成真，但现实如此残酷。

1