中国百货业纵观十年 从传统走向多元

不过也有业内人士指出，经历了20多年的联营，百货业“二房东”的角色已深入人心，转型自营面临买手、现代化管理人才的缺乏、经营体制的变革等多方面挑战。

　　创新模式六：购物中心、城市综合体业态崛起。10年间，中国购物中心正处于产业加速形成阶段，作为一个相对新兴的产业，购物中心发展的驱动因素较为多样，城市改造和城市新区开发步伐不断加快、地产商为增加现金流、加大自持物业比例而改变房地产开发模式、生活方式以及消费方式的升级都是购物中心在此期间快速发展的重要原因。

      购物中心产业与城市、与投资、与消费紧密关联，并且购物中心对GDP的增长贡献，在房地产开发投资额中的比重以及对社会消费品零售总额的贡献都有不同程度的增长。

　　具体来看，中国购物中心产业规模从小到大发生明显变化，购物中心的覆盖范围也逐步从北京、上海、广州、深圳等一线城市向二线城市，特别是省会城市转移。

      根据中购联购物中心发展委员会(Mall China)的不完全统计，41个城市的购物中心数量从2006年的1441家上升到2011年底2800家左右。截止到2011年底，累计商业建筑面积已经达到1.77亿平方米，并保持着年均25%的增长速度，大大超出其他发展中国家的发展水平，成为全球购物中心发展速度最快的国家。

　　据中购联购物中心发展委员会主任郭增利介绍，中购联将购物中心的形态划分为四种，分别是单体购物中心、商业综合体、商业街区以及类百货(超市、家居)，在此期间商业综合体开始大量出现，对城市开发的支持力度进一步加大，通过商业综合体形态购物中心的建设，不少城市新区的发展活力得到有效激活，也便利了居住人口的日常生活。他认为，从市场的赢利能力看，单体购物中心和综合体形态将成为中国购物中心未来的发展主流。

　　新业态后来者居上

　　租金和投资回报率是关键

　　“大悦城”可以说是近年来异军突起的中国本土最成功的商业零售公司，是商业零售业态成功打造品牌的典范之一。大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，亦是现代大型Shopping Mall的杰出代表作。

　　北京西单大悦城用了五个半月的时间，将所有店铺全部出租一空，吸引了234个品牌，其中46个品牌是首次进入北京市场，另外58个品牌选择其作为进入西单商圈的第一站。自2007年12月28日开业以来，这个“庞然大物”的日销售额经常超过千万元，节日期间人流量高达20万人次。

　　作为后来者，大悦城从一开始就放弃了引入大型主力店的做法，而是靠多个面积在800到1000平方米的中型店来替代主力店的作用(如H&M，阿迪达斯等)，更多的店面则是面积100平方米左右的小型店中店。

      另外，大悦城也不遗余力地在商场内举办各种活动，为商家找寻最佳契合点，通过沟通使更多的商家与之配合，以提升消费者对于品牌及商场的忠诚度与参与程度，与商家达成亲密默契的合作伙伴关系。

　　业内专家认为，大悦城正在实现购物中心的百货化，采用租金+流水的租金策略，目前有15%的客户以提成租金交付。这种变化说明发展下去可能会逐渐代替传统百货业。

　　大悦城对品牌划分和品牌组合的原则可以总结为4点，第一是租金收益型品牌(收益保障);第二是人流贡献型品牌(聚客效益);第三是代表定位型品牌(领头羊效益);第四则是新鲜血液型品牌(独有、前沿性)，也就是说，购物中心不是领头羊越多越好，引入15-20个知名品牌标定身份，本区域独有品牌占到15%即可，因为租金和投资回报率始终是商业零售业的核心关键。

　　大悦城的“全服务链城市综合体”，可以看作是其在中国类似雄心的最好宣言：把购物、餐饮、娱乐、办公、居住、展览、会议等城市生活的若干功能在空间上进行组合，形成针对目标客户的全服务链，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

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