8月新房成交量普遍下滑，楼市金9暗战低调启幕

　　受中央和地方政策双重收紧影响，进入8月份以来，楼市回暖势头受阻。据中原市场研究部统计数据显示，8月份全国54个典型城市新建住宅签约套数为262416套，较7月的278162套环比下调5.7%，结束了自4月份以来全国楼市持续的环比增长。

　　54城市8月新房成交量下滑

　　根据中原市场研究部统计数据显示，8月份全国54个典型城市新建住宅签约套数为262416套，较7月的278162套环比下调5.7%，但仍是年内第二高的成交量。

　　各大城市涨跌各现，在一线城市中，北京8月新建住宅签约14525套，环比7月份的11959套上涨了21.5%，深圳8月全市住宅成交3751套，环比上涨14.15%，上海、广州则有所下滑。二线城市中，天津8月新建商品住宅共成交8683套，环比增加9.88%;苏州成交13914套，环比增加25.62%。而武汉、南京、青岛、厦门等城市的新房成交在8月份均出现了环比下跌的情况。

　　上市房企存货创5年新高

　　从2012年中报看，上市公司存货总量创近5年新高。房地产一直是存货较高的行业，近三年中报房地产的存货总量一直处于增长之势。不过，房地产今年上半年加速去库存的动作有所成效。上市公司中报显示房地产公司库存增长出现减缓。同时房地产四朵金花招商、保利、万科、金地的存货总量位于上市公司存货榜单的前20位。存货最多的20家上市公司中房地产企业就有7家，另有6家建筑建材上市公司。--据第一财经日报

　　开发商捂盘惜售是主因

　　对于成交量的下滑，中原市场研究部总监张大伟表示，主要源于供应量下滑，大部分开发商认为在上半年的以价换量中，牺牲了很大的利润，在资金缓解以后，都不同程度的减缓了供应节奏。受此影响，主要城市新房库存量从高位小幅回落，开发商的去库存压力也有所缓解。同时，8月督查组在各地调研后可能出台新调控政策的传闻，也影响了部分购房者。目前客户的购房意愿与6、7月份相比略有下降，市场观望情绪有所加重。“从7至8月市场发展的趋势，可以判断今年金九银十楼市量价齐涨的可能性非常大。”张大伟认为。

　　楼市“金九”暗战低调启幕

　　楼市6月和7月量价齐升的小高潮已经开始降温。据链家地产市场研究部最新数据，43个重点城市在8月前两周的成交量为86481套，环比下降5.8%。

　　链家市场研究部常清认为由于需求在3月之后有过持续释放，“金九银十”期间虽然有可能受供应影响再次出现成交高峰，但较难出现大涨。他表示，按照一般规律，上半月开盘项目和供应数量会较少，即使即将进入旺季，也多数会选在下半月集中入市。今年市场持续回暖，开发商对“金九银十”的期待值要比去年更高，因此也会选择集中开盘抢占市场。由于需求在3月之后有过持续释放，“金九银十”期间虽然有可能受供应影响再次出现成交高峰，但较难出现大涨。

　　“金九银十”或难现量价齐涨

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，国务院本次对16省市的督查警示意味大于肯定，最主要的目的还是表明中央对执行楼市调控政策的坚定态度。

　　面对政策悬而未决，开发商也逐渐趋于冷静。协安置业营销总监胡军辉认为，在总体库存仍处高位，调控没有放松预期的情况下，适度促销、去库存化还会持续。“但由于今年头7个月房企回笼资金比预期好，下半年不太会再出现恐慌性的降价跑量和无目的等待。”

　　在这样的预期之下，有业内专家建议开发商在不亏损的基础上，对存量难销的楼盘尽快跑量，新盘理性定价，以走量为主。

　　“就短期而言，如果房价出现明显的反弹趋势，新的楼市调控政策的出台将不可避免。”胡景晖认为。

　　常清也判断，“金九银十”期间有可能酝酿新一轮政策调整，而房产税的征收或将提上日程。在供需接近平衡的情况下，“金九银十”价格较难出现实质大涨。

　　土地市场迎真“金九”

　　土地市场方面，中原地产提供的数据显示，全国主要13个重点城市前8个月土地出让金合计为2473.5亿，较2011年同期的4076亿下降39.3%，特别是一线城市，前8个月土地收入均出现了明显的减少，其中北京土地出让金跌幅最大，超过了63.5%。深圳的跌幅为60.8%，上海、广州的土地收入也较去年同期减少了一半以上。

　　而财政部日前公布的上半年全国政府性基金收支情况中，受土地出让成交额大幅下降影响，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。

　　逐利是商家的天性，在七八月份淡季旺销的推动下，商家再难保持平稳的心态，“量比价重要”的认知不断受到冲击。从市场反应来看，“高开”、“提价”将成为“黄金月”越来越多楼盘的选择。这种“天性”一旦如脱缰野马，“量比价重要”让位于“价比量重要”，房价上涨冲动演变成真正的全面上涨，商家最终不会大获其益，反而会大受其害：“金九银十”必将成色大减，去库存、完成今年销售计划的愿望也会同时落空。

　　即使现在的“黄金月”已非昔日楼市辉煌时期可比，但九十月份依然是重要的销售季节。过去几年的数据清楚地告诉我们，九十月份成交惨淡，全年收成必将惨淡。若想掀起全面、大幅的涨价，商家行动前最好先掂量掂量，在量与价之间，应该如何取舍。

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