楼市回暖速度超预期，房价止跌回升

不放松。新华社记者高微绘

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　　■住房和城乡建设部有关人士表示，要进一步巩固调控成果，努力促进三个“合理回归”。一是促进地方政府心态的回归，逐步减少对房地产业的依赖；二是促进开发企业心态的回归，回归到售价与投入和合理的利润相匹配；三是促进购房者心态的回归，一方面要保证居民合理的自住性需求，另一方面要对投资、投机需求继续保持高压态势

　　“史上最严”的房地产调控似乎到了一个十字路口。

　　3月份以来，各地楼市成交量持续回暖，大多数降价的项目停止降价，部分项目价格开始反弹。央行连续降低存款准备金率、三年半以来首次降息，虽然意不在救楼市，但对资金紧张的房地产市场仍是一剂强心针。一些城市微调了楼市政策，甚至在一定程度上放松了调控。楼市的“价格底”和“政策底”似乎都已形成，不少购房者又开始感到恐慌。

　　尽管面临着稳增长的压力，但房地产调控的任务还没有完成，房价没有回到合理价位，长效机制改革也才刚刚起步。住房和城乡建设部有关负责人日前表示，要继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

　　1.

　　楼市回暖速度超预期

　　降息将促使今后一段时间成交量延续前两个月的回暖态势

　　楼市回暖的速度大大超出了人们的预期。

　　在一家门户网站工作的韩巍一直有买房的打算。去年下半年开始，他关注的北京东边几个项目的房价开始明显下降，今年初，降价的趋势进一步蔓延。韩巍觉得只要房地产调控政策不放松，房价还会下降，可以继续观望。

　　但从4月份以来，销售人员在电话里告诉韩巍，成交量不断攀升，原本的价格优惠减少了，新一期的项目价格肯定要涨，要赶紧出手。进入5月份，二手房中介更是直截了当地说，现在二手房又开始抢了，房价很快就要大幅反弹。

　　韩巍原本以为这是销售人员在忽悠，但到几个售楼处和中介门店一看，热闹的场面顿时让他有点发慌。“看这架势，房价好像压不住了。”韩巍决定不再观望，6月份一定要出手。

　　今年3月以来，房地产市场出现了明显的复苏迹象。国家统计局最新公布的数据显示，1—5月份，全国商品房销售面积约2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月缩小1个百分点。商品房销售额1.7万亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。

　　特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”名符其实。北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月份分别上涨34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破万套，创下去年2月限购以来的最高纪录。广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%，同比去年5月增长19%，成为过去16个月中的销售量最高的月份。上海楼市的成交量也创出今年新高。

　　住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏认为，春节以后楼市成交量之所以明显回升，主要的原因在于开发商顺应了市场变化，打折促销、以价换量的力度加大了，再加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归，释放了部分住房的需求。

　　“从我们的调研看，成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。”张小宏表示，这些情况说明，目前以自住为目的的真实住房需求还是很大的，开发企业以价换量的空间也是有的。这应该是市场回归正常的表现，不能简单用回暖两个字来概括目前的现象。

　　6月7日晚间，央行三年半以来首次宣布降息。利率调整后，贷款买房的月供将减少，购房者的负担有所减轻。在楼市快速回暖的背景下，降息进一步降低了刚性需求购房的门槛，将促进楼市成交量进一步回升。

　　“5月份的成交量肯定不是年内的最高点，回暖还将继续。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，只要政府不出台更严厉的调控政策，降息将促使今后一段时间成交量延续前两个月的回暖态势。

　　2.

　　房价止跌回升趋势明显

　　房价虽有反弹风险，却不存在像2009年一样大幅反弹的可能性

　　随着成交量大幅反弹，“房价可能暴涨”的气氛在楼市弥漫，不断刺激着购房者的神经。

　　从统计数据看，尽管房价还没有出现大的反弹，但有了成交量，房价止跌已十分明显。尽管各地仍有个别项目在降价，但降价优惠的幅度比前期明显减小。另一方面，此前价格调整较大的项目，如北京通州和大兴的部分项目，价格也开始回升。

　　相对于市场的变化，统计数据总是要慢一拍。记者日前在北京部分二手房成交活跃的项目采访发现，前期讨价还价空间较大的房源价格反弹迅速，个别小区甚至再现楼市火爆时期“一天一个价”的场面。

　　尽管北京市房协有关负责人公开表示，市场上没有出现恐慌性购房的情况。但实际上，在热点居住区域，购房者因担心房价反弹而入市抢购的情况十分普遍。尤其在二手房市场上，只要有性价比稍高的房源，就会出现排队看房甚至加价的情况。房产中介说得最多的一句话就是：“现在再不买，下半年房价涨起来，就错过时机了。你还记得2009年吗？”

　　在“买涨不买跌”的房地产市场上，人们买房的决策除了居住需求，最主要的是对房价走势的预期。如今，从观望到抢着入市，市场预期正在发生微妙变化。

　　央行降息或许将加剧这种预期的改变。业内人士普遍认为，今年信贷政策比2011年有了明显的松动，尽管放松银根是为了稳增长，并不是要救楼市，但资金一旦开闸，仍将通过各种渠道进入房地产业。

　　张大伟认为，目前房地产调控政策中影响力最大的是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说是人们判断房地产市场的风向标。一直在观望的购房者，可能会将降息的举动理解为调控政策开始松动，从而加快入市的步伐。

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