投资风向：商铺投资，重“铺”更重“商”

    2005投资房产博览会暨商用房产及商铺展览会近日在上海展览中心举行。随着楼市调控政策逐步发力，普通住宅的投资市场已经出现了震荡，商业房产却依然处于升温状态。特别是面向普通投资者的商铺，在此次展会上成了人们关注的焦点。

    一铺真能养三代？

    常言道“一铺养三代”，这充分体现了商铺投资回报率较高的特点。在一些商铺开发商的广告中，可以看到年收益率8%至10%的诱人承诺。高回报的诱惑成就了近年来商铺投资的火爆行情：2004年，新塘桥生活广场产权商铺一期推出129个小铺位，每平方米18000元，开盘当日一个上午就售空，有的购铺者排了三天三夜的队才买到；地处市中心康定路的一处商铺，售价每平米3万元以上，开盘后不到半月，销售已超过七成。就连松江区泗泾镇的商铺，每平方米售价6000 元左右，在预售期就售罄。

    有关数据显示，2005年上海楼市中的商业地产份额继续扩大，目前已由以往不足5%上升到近15%。值得关注的是，普通投资者的商铺回报率却从当初的12%左右下降到目前的6%至8%。虽然这个回报率依然相当高，但已经显现出商铺投资的风险。

    投资陷阱层出不穷

    在商铺投资行情逐步升温的影响下，一系列的投资“陷阱”也浮出水面。有两类风险最值得注意，首先是承诺最低收益率。2004年，在商铺投资热红火了两年后，北京商铺市场出现了一例又一例投资回报不能兑现的案例，像巨库、第五大道等，在项目销售时，开发商方面宣传可以获得8%～10%的回报率，开业半年后，商铺的出租率仍未超过60%，高额的投资回报率没能实现。

    除了承诺投资收益保底之外，另外一大陷阱是商铺“拆零”。由于一般的商铺面积都比较大，普通投资者很难承受，因此一些开发商打出了所谓“拆零”的口号，并承诺可以办理小产证。但事实上，根据有关的政策，“拆零”的前提是必须向房地部门申请，办理审批程序。如要改变承重结构等，须向建设、规划、消防、卫生等管理部门办理报批手续，经批准方能分割，分割后，还应办理变更登记手续方可销售。对于投资者来说，应该首先看到这些变更登记文件。否则根本拿不到产证，也不要说收益了。

    只看地段远远不够

    对于许多初入的投资者来说，投资商铺首先关注地段和价格，事实上这些仅只是基础。从理论上讲，商铺需在一定的商业氛围中才能存活、发展。对于还未形成气候的商圈，自然需要花费一些时间“培育”。只有在商业氛围被培养出来之后，商铺才能够实现理想的经营状况和投资回报。如果开发商只是引用一些概念，一味宣传离闹市比较近，却没有具体的商业开发计划，这是远远不够的。

    从目前上海的商业环境来看，同样是商业中心地区，商铺租金价差进一步拉大，最大在3倍以上，至于次商业中心地区的社区商业街价差更大，高的达10倍以上。决定商铺租金的原因多种多样，不单单是一个地理位置的概念。比如周边商业氛围、地势走向、楼层高低、商铺面积等都可能造成租金的高低差距。因此在投资商铺，特别是外地商铺的时候，更要谨慎。

    商圈的形成需要历史的沉淀，商铺投资不是短线“打滑板”，而是长线投资。投资者对挑选商铺应保持理性，事先找投资顾问或业内专家分析可行性，不可一时轻信开发商的远期承诺冲动投资。

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