商铺投资战术全攻略——4大类型商铺各有卖点

    “为别人打工，还不如自己当老板”。持有这种想法的人在沈阳并不在少数，加之居民住宅价格持续涨幅较高，使得住宅的投资回报率大打折扣。于是，欲投资商铺选择自主创业的人一年比一年多。2005年，沈阳商铺的供应面积较2004年会有大幅度增加。商铺的类型和地点也更趋多样化，不仅仅是局限于成熟商业中心。在投资者选择的余地更大的情况下，消费者又该如何选择适合自己的商铺呢？

    超市商铺——商铺中的一匹黑马

    随着沈阳商品住宅的大量开发、新兴居住型区域的增多，大型超市也伴随着居住区而诞生。沈阳市已有的各大超市不断加开分店，外地超市纷纷涌入，为此超市商铺将成为2005年商铺项目中的一匹黑马，必将以其低价位、低风险、易经营等优势吸引投资者视线。

    超市一般都是该居住区域内日常生活用品的集中选购地，大型超市拥有聚集人气的先天优势；大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立封闭的商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。从目前沈阳大型超市的商铺销售情况看，在超市开业时几乎销售一空，不存在闲置现象。

    超市商铺是依赖于超市而产生的，因此超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者在沈阳已经树立起良好口碑的超市会起到事半功倍的作用。

    商务区商铺——2005年的新兴贵族

    2005年，沈阳商业地产最精彩的一幕应该会在北站区域及五里河区域上演。这两个区域内的商铺可以称得上是2005年沈阳商业地产市场上的新兴贵族。

    在商铺投资市场上，经验丰富投资者的诀窍之一就是“看客买铺”。在上海、北京等商业地产发展较成熟的城市，已出现了CBD商务规划区铺位热销趋势。分析其原因，关键在于投资判定一家商铺的价值，最重要的是看客流的消费能级，哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。而沈阳的北站区域及五里河区域是金廊上的两个黄金结点，目前该区域内商业氛围尚未形成，其商铺的总价或租金预计会比中街、太原街两个中心商业街便宜。

    从城市的发展看，每个城市的CBD商务区规划都非常有限，目前这两个区域的高档消费群体已经形成，因此特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。

    在具体投资项目选择上，一般来说，CBD商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领、在沈阳的外籍人士为目标消费群的酒吧咖啡馆，健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅以及银行证券、展览展示厅都会是这些地方的主角。

    社区商铺——未来商铺的“潜力股”

    沈阳的社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。社区商铺经历了从无到有的过程，而未来也必将经历从有到整合、规范这样一个过程。

    沈阳是人口密集型城市，有巨大的消费市场。目前各开发商都非常重视社区商铺的开发。

    一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑，但这并不代表商铺的价格永远增长。

    记者在走访一些楼盘的商铺时发现一个问题，面积灵活的商铺少，大面积的商铺多，很多缺乏规划性。例如铁西区兴工街附近某楼盘，楼盘沿线的街道狭窄、行人稀少，而各开发商开发的楼盘又比较密集，在这样的情况下，该楼盘推出的却是清一色的两层大面积商铺，销售情况惨淡。而在郊区一些价位较低的楼盘记者却发现了相反的情况，很多楼盘商铺是小面积商铺为主、大面积为辅，大大降低了商铺的总价，又丰富了社区的商业经营模式。因此，投资者在投资社区型商铺时，不妨考察一下城边或郊区的商铺。

    另外还有一点值得投资者注意的是一些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对项目的包装宣传，从而促成了销售价格虚高。这样商铺就丧失了升值的空间。因此投资前进行详细的考察，理性投资非常关键。

    商业街商铺——风险潜力并存

    商业街的“经典”旺铺，可以说是很多投资者渴望而不可求的商铺投资类型。渴望是因为其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。不可求是因为其租金或单位面积价格成倍增长，高不可攀，在商业较发达的城市甚至会出现千金难求，一经推出即被投资者购租一空的局面。

    目前沈阳最成熟的商业街首推中街和太原街，就现在情况看，两条商业街远未达到千金难求的局面，特别是太原街在今明两年都有大量的商铺上市，投资者选择余地较大。

    由于太原街正处于升级改造阶段，因此在此区域投资商铺，应对未来的规划进行透彻了解。而在商业街改造升级阶段投资商铺也不失为一个有利时机。

    另外，商业街商铺的投资回报率高，风险也会相应增加。商铺投资专家认为，在目前的市场上，这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格已经被抬升到一个很高的价位区间，如果盲目入市，存在巨大的套牢风险。

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