抓住2005年写字楼投资时机

    2004年网上新房日成交均价翻了一倍多，从而使住宅的回报率下降到6%的水平，与银行贷款利率差不多。写字楼今年刚走出低谷期，空置率不断下降，租金持续上涨，资金回报率接近10%。加上经济高速增长，写字楼的需求越来越大。

　　写字楼市场需求大于供应

　　投资看回报，目前写字楼的回报率高于市场水平，是一个最好的长期投资品种。近期内不足的供应和旺盛的需求也能带动写字楼的售价不断攀升。

　　去年，上海甲级写字楼的供应量只有19万平米，这是8年来供应量最小的年份。而这一数字，2002年是33.8万平米，2003年是31万平米，前两年的过量供应使甲级写字楼的空置率达到了21%，当时政府禁止了商业用地的审批，从而使这两年的供应量大幅下降，预计明年甲级写字楼的供应量也只有20万平米。而且写字楼的开发周期最短也要3年，如此推算新一轮的供应量要到2007年后才能到来，近两年的供应量扔然无法恢复，是最好的投资时机。

　　供应量的缩小也使甲级写字楼的空置率不断下降，六大CBD的综合空置率第二季度只有8.5%，而且这一数字还在不断下降，第三季度的空置率只有7.5%，而到了年末这一数字只有7%。甲级写字楼空置的不断下降也使更多的企业加紧预备下年的办工计划，很多企业已经到处在找合适的写字楼。记者了解到的一家文化传媒企业希望在明年更换办公环境，他们在年中的时候计划明年要200平米的办公空间，以他们对市场的了解，当时预算以1.5万元/平米的价位在长宁或市中心地铁沿线的买甲级写字楼，由于事情耽搁，两个月后才去找，找了很多地方都因为预算不足而没法购买。此时不得不提高预算，把1.5万元的目标提高到2万元，还是没法找到满意的产品。他们在网上看到挂牌出售的合适写字楼，打电话一问都说那是两三个月前的挂牌价，现在也不想卖了，想再等段时间看看，放在手里收租也不错。而且这种情况不是一两次，很多新的写字楼也是这样，要么提高了近万元的售价要么干脆不卖了。

　　据记者了解9月份的时候网上有兆丰世贸的二手房源，报价是1.7万元/平米，打电话一问就是不卖，一打一个准。目前兆丰世贸在其开发商处的报价是2.5万元/平米，但是以其现在每天5元/平米的租金算，回报率也有7.3%，不算低。而另一处，华敏国际从开盘1800美元/平米调到十月份的2500美元/平米，当它入选上海十大写字楼后连这一价位也不卖了，开发商打算留着收租。这一现象被业内人士认为是写字楼新一轮行情来临的征兆。

　　投资写字楼回报率高

　　随着去年甲级写字楼空置率的下降，租金也不断攀升。去年的上半年，淮海路、南京西路等高档商务区域的甲级写字楼的租金至少上涨了25%。仅第一季度的租金涨幅就超过2003年全年的涨幅(一季度3.7%、2003年3.6%)，供需的不平衡也保持了全年租金的持续增长。目前小陆家嘴地区的平均租金达1.1美元/平米/天，而人民广场的租金也达到这一水平。租金的上涨给投资者带来了丰厚的回报，就拿目前浦西最贵的写字楼天安中心来说，其售价是3.5万元/平米，按其现在的招租标准1美元/平米/天算，毛利率也有8.6%，收益空间还很大。而以现在甲级写字楼平均2.5万元/平米的售价和0.83美元的日租金来算投资回报率高于10%，不考虑通货膨胀的话，十年就可收回投资成本。

　　写字楼由于前些年的供应过量，价值有被低估的成份，而这一点会在2005年得到释放。可以预计，不论是供需关系还是租金回报都要好于住宅的写字楼，将会成为2005年最热门的投资品种。但记者在些提醒投资者，经营写字楼，风险比住宅大，要理性入市。

　　未来上海需求量会大大增加

　　与供应偏紧相反的是需求量猛增，2004年上半年的写字楼吸纳量就达26万平米，比全年的供应量要多出7万平米，这一依据来自上海城市地位的不断提升和经济形势的走好。

　　目前上海写字楼的保有量只有350万平米，而香港和新加坡都拥有600万平米写字楼，以上海的发展速度2010前GDP就会超过香港，而上海作为服务大中华和世界的经济中心，竞争力要比香港强。写字楼只要达到香港的水平，上海在未来的5年内，每年新增的写字楼吸求量就有50万平米。新增需求主要来自以下几方面：

　　1、上海外向型经济随着加入WTO的进程而加速，上海今年的进出口总额超过1500亿美元大关，其中出口额打达到725亿美元，出口的增涨幅度超过50%。上海今年合同吸引资总额超过110亿美元。世界贸易中心的建设使越来越多的企业进入上海，它们来上海首先要做的就是找一间合适的写字楼办公。

　　2、金融服务业的开放。由于种种政策限制，外资银行目前在国内的业务范围还非常有限，2006年后各种限制将会全部取消，近几年正是外资很行进入的高峰期，而上海作为金融中心将是外资银的首选之地，一向以服务质量为标志的外资行对甲级写字楼的潜在需求自然是十分可观的。相比之下，进入中国保险业门槛已降得较低。根据WTO协议，今年已取消所有对国外保险公司的地域限制条件，同时国外保险公司也获许在国内建立独资企业，独立运营。随着保险公司的发展，他们将需要更多的办公面积，这对于写字楼市场而言是一个好消息。今年也是服务和零销业对外开放的第一年，还有港澳的CAPA安排将使更多的先进服务企业进入国内，上海作为国内最大的城市和2010年世博会的举办地吸引力无疑最大。而自生形象要求最高的服务型企业对甲级写字楼的需求也不亚于金融业。
 
 
    3、“总部经济”战略。跨国公司地区总部、外资投资性公司、外资研发中心等“总部经济”项目，已被明确为明年上海吸引外资的新重点。市外经贸委、市外资委负责人12月23日在跨国公司地区总部与上海经济发展高层研讨会上作主题发言时说，明年申城将大力吸引服务业外资项目，其中一个突出的重点是“总部经济”项目。截至去年年底，经市政府认定批准的跨国公司地区总部累计达86家、外资投资性公司累计105家、外资研发中心140家。就2004年经市政府认定批准的就有30家跨国公司的地区总部。上海已成为除香港以外，我国“总部经济”项目最集中、发展最快的城市，其中世界500强企业的地区总部就有30家，但这个数量与90%的500强企业进入中国相比还很小，潜力还很大。

　　4、去年严禁居改非政策的出台，使不少企业从住宅楼里搬出来，刺激了乙级写字楼的吸求，而且今年还有加强之势，从而带动写字楼的全面旺盛。

　　“楼宇经济”效果，使写字楼的发展得到了各区政府的大力支持。33%的企业所得税还有房租税、营业税等使各区政府都在积极“争抢”企业入驻，在上海一幢甲级写字楼的年税收达亿元已不稀奇，今年位于淮海路上的瑞安广场的总税收达3亿多元。丰厚的税收收入使各区政府纷纷改变服务意识和提出优惠政策以吸引更多的企业入驻，同时也在积极地规划新的CBD策略。政府的大力支持不但可以缩小写字楼的经营风险，而且可以保证写字楼的健康发展。

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