五大地产代理行中国继续扩张，业务拓至楼市之外

　　各具业务重点

　　宏大的增长目标背后，也有不确定因素。

　　“要做心理准备，不明朗的因素还在。”刘德扬提醒道。

　　在刘德扬看来，经营商业地产更需要技巧。商业地产很讲地理位置，做住宅，市中心卖贵点，郊区卖便宜点，都有需求。但不是商业地段，勉强做购物中心，做不好。做商业不是分得这么细，住宅送给你有人要；位置不好的购物中心送给人都没人要。

　　刘德扬提醒，中国市场很多时候都是一窝蜂。“做商业地产一窝蜂，很危险。”

　　具体到国际代理行而言，则各有其业务重点。

　　“蛮平均的。”刘德扬介绍，第一太平戴维斯中国区的投资业务量占20%，物业管理占25%，其他诸如租赁、零售很平均，每个类型占百分之十几的比例。

　　“高力最强的是物业管理，然后是买卖，然后是租赁。”柳维伦介绍，高力中国区的物业管理占收入30%至40%，租赁占25%至30%，大项目投资20%左右，其他是零售、顾问、项目管理。

　　并非无懈可击

　　不过，在业内人士看来，国际代理的盈利模式也不是无懈可击。

　　盛世太平董事总经理陈立民认为，企业服务平台成不了大气候，中介最能赚钱的项目能帮客户赚钱的，帮客户守钱肯定赚得也不多。

　　陈立民还提到，国际五大行可能要面临的尴尬还有针对房地产的“限外令”，他们的优势是境外联网，对国际投资者分配。比如说亚太的基金，要投在中国、日本和新加坡各百分之多少。要利用国际五大行的网络，一下子揽下业务。

　　“要看去年、前年，做了多少？”一位上市企业高管认为，今年的业绩增速可比性也是个问题，“原来考三四十分的人，增长20分，和原来一直八九十分的人，增长5分。难度有很大的区别。”

　　此外，还有业内人士提到，今后两年，商业地产的泡沫更危险。建平台，烧钱，而且也可能遭遇水土不服，要有充分的思想准备。

　　不过，也有支持的声音。

　　一位商业地产开发商直言，国际代理行比国内中介高一个层次，玩的是商办市场。该公司经常和五大行有一些业务合作，找他们推荐项目、引进合伙人、招租、物业管理。

　　而且，该开发商还提到，国际五大代理行已经形成了寡头垄断市场，国内一些机构想进入商办市场，“我感觉没啥机会”。此外，五大行的盈利主要来自跨国公司。

　　在上述开发商看来，国际五大行面临的一个挑战是把每个客户都看得差不多，太过格式化。

　　业务平台拓展

　　可见的是，部分国际代理行已经开始了其业务拓展。

　　近年来，仲量联行成立了新的业务线，如住宅服务部、能源与可持续发展部等。冯建强说，仲量联行将加大在能源与可持续发展业务方面投入力度。

　　“由于很多开发商转型做商业，高力的业务线也有改变。加强对业主的服务。”柳维伦说。

　　更多的整合已经在国际五大代理行中展开。

　　“业主拿了一块很大的地，有零售、酒店、商场、办公楼，高力可以提供全产业服务。”柳维伦指出，这就包括土地顾问、租赁、招商、经营管理等环节，就是可以提供不同的混合型服务。

　　“服务大型跨国企业和国内企业是我们首要的业务，并不是卖房子。”戴德梁行大中华区CEO张国正表示，很多环节是需要锻炼，这些是很专业的房地产知识。把一个阿里巴巴、腾讯、汇丰，内部的房产需求，一环扣一环做好，对戴德梁行来说，需要很好的整合能力。

　　蒲敬思也提到，世邦魏理仕期望提供更高水平的客户管理和服务整合，更好地满足客户需求。

　　业务拓展和整合的好处是，可以降低业绩风险。

　　“今年业绩估计做到2011年的水平，我也满意。”张国正说，2011年该公司商业房产投资这块业务慢下来，增长主要在中国的企业和外资继续投资在他们的生产上面。所以，争取了很多大客户，阿里巴巴、腾讯等。2011年，投资量下滑的情况下，生产性企业加大活动量。

　　“2012年，看到的信号是企业的扩张计划会比2011年保守。所以企业服务的增幅不会像2011年那么大。”张国正看好商业平台的增长，由于西方经济不好促使了很多零售商到中国来寻找机会。另外，今年估计保险业会加大速度投资，这也将拉动投资平台的增长。

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