摘要：3月1日，万科总部向外界证实，董事会主席王石确实已经赴哈佛求学，为期3年，但王石在万科的职位和角色没有任何变化。而时下，王石的哈佛“游学生活”已经被解读为“王石淡出万科”，与万科高管离职、调控下是否调整销售一起，成为各方猜测的谜团。
这难免让人联想到此前王石与郁亮那场轰轰烈烈的“商业地产之争”。
此前，王石一直坚持万科要走住宅专业化的路线，并在多个场合表示万科不做商业地产。然而，郁亮却高调表示，万科未来将加大持有型物业的储备，住宅与开发持有物业比为8∶2。而话音刚落，万科珠海宾馆项目就在十几天之后迅速启动，这被业内视为万科打响商业地产战役的“第一枪”。
在后来公布的万科2009年年报上，双方似乎都进行了一定程度的妥协。王石同意万科“尝试与住宅相配套的其它物业类型”，郁亮则表示“先只做住宅配套的持有物业”。
“这件事情的影响还是很深远，此后万科内部也感觉很微妙。”一位曾在万科担任过中层管理者的知情人士向记者透露，“表面上是做不做商业地产，但实际上还是高层对万科未来的发展方向想法不同。”
尽管万科集团一再向外界表示，王石在万科的职位和角色并没有变，但是上述房地产分析师向记者表示，“不同的领导者必定对企业管理与经营有不同的目标与要求，事实上，万科的郁亮时代已经开始了。
“调研考虑项目定价”
万科提前4年完成销售过千亿的目标，这似乎就是“郁亮时代”到来的明证。但是，不期而至的房地产市场调控，却给2011年的万科业绩带来了一丝不确定性。
尽管，此前王石给万科的高速扩张踩了踩刹车，表示“万科今年的销售额不允许超过1400亿元”，但是持续的房地产调控和各地频出的限购升级政策，仍然让万科这样的房地产龙头企业前途未卜。
“如果限购政策在全国范围内继续升级，那万科维持在1000亿元的规模也不太容易。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示。
事实也似乎正在向陈国强预计的那样发展着。
记者从北京几个正在准备销售的住宅项目了解到，各项目市场调研的结果均不乐观，约有1/3的意向购买客户因为不符合“升级版”限购政策，而需要放弃购房计划。
无独有偶，北京万科总经理毛大庆也告诉本报记者，“目前的调控限购政策将会使北京住宅市场的投资和投机需求淡出，市场购买力将降低30%。”
但对此，万科目前的销售策略似乎仍然没有改变的打算。按照毛大庆的话说，“万科北京主要产品仍然是首置型住宅，符合主流购房需求，因此仍将采取快速周转、以销定产的策略。”
而对于万科是否会在本轮调控的压力下降价的问题，毛大庆的回答却耐人寻味，“目前万科在北京市场没有存货，所以也谈不上降价的问题，但是万科仍然遵循合理定价原则，调研目前购房者的需求和承受能力，对即将开盘的项目定价进行考虑。毕竟目前购房的消费群体已经变了。”
与此同时，万科董事会秘书谭华杰也曾在2月23日表示，针对此轮国家对房地产行业的调控，万科近期将减少拿地量，以保持资金的充裕度过行业低谷期。(记者:董映颉)
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