恒大今年冲击千亿销售目标

　　新年刚过，恒大地产动作频频。先是启动了部分楼盘75折的促销，接着在香港发起新一轮融资计划，未几又宣布收购深圳建设71%股权，一举突入深圳。一系列动作，似在回应外界渲染的恒大今年冲击千亿销售目标的豪举。

　　据市场人士透露，恒大此次赴港融资额约为20亿美元，而其收购深建的价格，是万科曾经出价的一倍。目前，恒大土地储备高达9600万平方米。超常规的动作背后，恒大如何做到资金与扩张平衡？

　　20亿元以下都是划算的

　　1月15日，恒大集团在深圳联合产权交易所，以16.6亿元竞得深圳建设（集团）有限公司（以下简称“深建”）71%股权。

　　据悉，此次深建拍卖的71%股权，包括了深圳市建设(集团)有限公司工会委员会和深圳市建设家园服务有限公司工会委员会分别所拥有的深圳建设集团有限公司51%和20%的股权，股权起拍价约为11亿元。

　　资料显示，深圳建设拥有深圳建设集团大厦50%所有权、蔡屋围项目50%所有权、东莞南城区50万平方米的住宅用地以及合肥等地项目。

　　其中，蔡屋围项目位于深圳金融中心区，周边新楼售价已达4万元/平方米，盈利潜力巨大。此外，东莞百悦尚城项目、合肥“金悦领地”项目都是优良资产，东莞项目的售价可达1.5万元/平方米以上。

　　除了住宅物业，深建还拥有八卦岭工业区厂房、中深国际大厦、中深花园等近5万平方米商业物业。随着《深圳城市更新办法》正式实施，深建物业未来有纳入旧改范围的可能，市场价值远高于账面价值。

　　虽然账面资产看起来不错，但据深圳业内人士介绍，2007年深建进行改制，员工欠下3.69亿元的改制款债务难以偿还，2009年被深圳市投资控股有限公司告上了法庭。为了转移债务，才将股权挂牌出让。

　　去年10月，万科收购深建一事曾经沸沸扬扬。根据当时曝光的《关于意向收购深圳市建设(集团)有限公司71%股权的征求意见函》，万科深圳公司曾愿意以总价不高于8.32亿元收购深建所持71%的股权，包括偿还欠深投控公司的未支付股权转让款、违约金、股权转让应支付的税费等。后双方未谈拢。

　　而此次恒大拿下深建的股权，出价高于万科一倍。恒大方面表示，公司做过详细调研，认为收购价在20亿元以下都是划算的。

　　扩张与资金的平衡

　　伴随着土地规模的扩张，恒大的融资亦未停下脚步。

　　1月10日晚，恒大在香港宣布新一轮融资计划，将在国际市场上发行以美元结算的人民币优先票据。

　　市场消息显示，恒大此次发行人民币优先票据集资规模最初预计在20亿美元。这是2010年香港开展人民币贸易结算以来最大规模的融资。

　　恒大在1月10日发布的公告中称，此次发行的优先票据将主要用于偿还国内贷款、为新纳土地储备融资以及用于一般企业用途。恒大董事局主席许家印表示，此次融资的主要目的在于，替代恒大的高息贷款用于改善债务结构。

　　从往年来看，恒大谨慎地在账面负债和销售额之间取得平衡，2010年年终，其账面负债接近全年504亿元的合约销售额。但持续的并购和土地扩张，则使得负债有可能提升。

　　据公告显示，截至目前，恒大土地储备达到惊人的9600万平方米，其在2010年新增土地储备达到5110万平方米，比2009年整整翻了一倍。

　　此前，标普强调恒大存在扩张风险，其在评级报告中称，恒大对依靠发债进行扩张的过激偏好削弱了其债务对资本比率。如果这一比率持续大幅高于2010年的水平以及利润率未能改善，公司评级将面临压力。

　　就目前来看，恒大现金充裕，据恒大在1月10日发布的公告中称，截至去年12月28日，公司现金余额为188亿元。

　　分析人士认为，如果20亿美元融资成功，则恒大的负债率将上升，其财务压力将取决于2011年销售状况的优劣，是否实现千亿仍是未知之谜。

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