京城前门商圈：百年老街如何艰难复兴

　　几经波折 高租金逼退老字号

　　知名老字号品牌经营红火，从中不难看出，前门大街最需要的是具有北京传统特色的商业。然而，最能凸显前门韵味、具备北京特色的老字号，却因为前门整修后租金的水涨船高而无力回归。

　　“政府出钱把前门大街翻新了，老字号小吃当然愿意回去，但是租金太高，忙一个月可能连租金和工人工资都挣不齐，”爆肚冯的掌门人冯广聚算了一笔账：按照目前38元/平方米/天的租金计算，一间100平方米的铺面月租金就将近12万元，销售10元一盘的爆肚很难支付高昂的房租，再加上工人工资、原材料、水电等其他费用，赔本几成定局。

　　“如果按照前门大街现在的租金，每盘售价18元的酱牛肉要卖到50-60元才能够保证利润。”月盛斋掌门人马国琦感叹。

　　“前门地区的人气旺盛很大程度上是因为有各式饭店和小吃，饮食尤其是小吃可以聚集人气。很多在国外生活的人来到前门就是想品尝小吃，能够把各地游客吸引过来的，还是带有北京特色的东西。”一位当地居民表示。

　　中商经济研究所主任姚力鸣认为，前门地区深厚的历史积淀决定了这里最适宜发展老北京传统商业文化。但是受到拆迁造成的地价上涨、房租昂贵等因素影响，一些反映老北京市井文化的企业，比如老北京传统小吃、一些特色手工艺店铺等，由于本小利薄很难在这里生存，造成了目前这一地区时尚类商业大行其道，给人一种不协调的感觉。

　　由于难以承受高昂租金而迁出前门的老字号小吃，现多聚集在九门小吃等新兴京城特色餐饮，或就近在前门周边的街道落脚。不少老字号掌门人表示，仍希望有机会回到前门大街。毕竟，前门大街是这些老字号的发源地、成长地，也是京城小吃最好的展示平台。

　　定位文化 旅游商机才是出口

　　2010年，随着原崇文区与原东城区合并，前门大街及其以东地区也随之进入新东城的行政版图，前门地区被新东城定位为“北京历史文化展示区”。

　　12月25日对于前门商圈来说又将是一个里程碑式的日子。这一天，位于前门步行街东侧的鲜鱼口餐饮一条街将正式开街亮相。同时，以大江胡同为载体的台湾商务街也将全面开市迎宾。前门商圈再次注入两股新鲜血液。

　　田耘告诉记者，鲜鱼口街的风貌修缮总投资超过15亿元，定位为餐饮美食街，根据街区整体规划，商户中餐饮老字号将占七成，其中70%为京味儿老字号；特色商品销售占两成；其余一成为服务业。便宜坊旗舰店、精品酒店皇家驿站、北京稻香村、天源酱园，以及原生地老字号天兴居炒肝、黑猴百货店、兴华园浴池、锦馨豆汁店等均已签约进驻，2011年“五一”前将投入运营。

　　此外，12月25日，以大江胡同为载体、包括台湾会馆在内的整个台湾商务街也将全面开市。台湾会馆创办于1893年，是见证公车上书等一系列历史事件的重要文物。据悉，原址修缮后，将成为台湾风情文化展览、接待等的场所。

　　由于这两条东西走向的商业街，其西口都与前门步行街交汇，东口直达前门东侧路，这就为游客进出前门街区提供了两条重要的商业动线。经营管理者希望以此带动前门商圈整体客流量的进一步提升。田耘预计，两条新商街有望带来超过50%的营业收入，即在目前年销售额12亿元的基础上增加6亿元。

　　2011年，包括20万平方米地下工程在内的整个前门地区改造主体工程将基本完工，2012年，商业配套将形成完整规模和能力。不久的将来，一个古都风貌彰显、文化底蕴深厚、配套设施完善、商业商务繁荣的前门，将以全新的形象呈现在世人面前。

　　解读：现在的前门商业正寻着历史的足迹、和着时代的节拍，慢慢地向着世界城市的大潮迈进。根据不完全调查统计，前门商圈现有商铺128家，老字号店铺达到21家，国际知名品牌16家，国内知名品牌15家。

　　记者手记

　　创新是对传统的最好保护

　　最近发生的一则新闻震惊寰宇：意大利著名的庞贝古城，一个月内竟然出现三次古建筑墙体坍塌事件。人们在扼腕叹息之余，也不得不面对这样一个事实：无论怎样严密的保护措施，有形的城市化石终有一天会灰飞烟灭。

　　之所以联想到庞贝古城，是缘于最近前门商圈的采访。近几年，前门地区大规模的拆迁改造、破旧立新，让包括记者在内的很多北京老百姓倍感失落，一时间，批评之声不绝于耳。但是庞贝事件让记者真切地意识到，与对历史古迹的有形保护相比，也许文化脉络的延续传承才是更为关键的。

　　重新翻建过的前门商业街开市一年多了，目前买卖似乎不大景气。与其指责改建断了前门地区的商脉，不如好好研究一下是什么造就了前门的昔日繁华。

　　正如有的商业专家所指出的那样：100多年来，前门地区的商人不仅追求时尚，而且创造时尚，引导时尚消费，培养时尚人群，买好东西，享受美味，听名角戏，看新电影，非得上前门大街才行。俗话说“人叫人千声不语，货叫人点首即来”。就像今天我们不远千里万里去香港、巴黎、东京买东西一样，当年的前门商家也是凭着商品的独特性、新颖性、时尚性，吸引着广大顾客。

　　前门大街在强调传承历史文化的同时，一定不能削弱其时尚化、现代化的进程。事实上，目前发展最好的老字号代表全聚德，恰恰是能够不断创新、与时俱进的典范，不断满足现代人消费的新需求。相反，如果一味为了历史而历史，脱离当今民众的消费需求，那么这种历史也是没有什么生命力的。

　　历史文化在各类文物、遗址中，更在每个鲜活的个体当中。只有前门地区的每个商家都能以创新为己任，前门商圈昔日的繁荣盛世才能真正重现。

　　专家把脉

　　前门要研究旅游人群消费特点

　　——中国购物中心产业资讯中心主任 郭增利

　　前门是一个以旅游人群为主的商圈，旅游人群有其特有的消费特点。从国外成功的旅游街区发展来看，都是以提供具有当地特色的传统商品为主。因此，前门商业街不能靠国际大品牌来吸引消费者。事实上，这几年国际知名品牌，像LV等，已经纷纷向二线城市发展，其对周边人群的吸引力呈现下降趋势。而前门是最有优势发展北京文化、中国文化的场所，目前来看，商街定位显得不明确，不知道产生消费的人口到底在哪里。

　　租金收益问题是困扰前门发展的一大因素。商业化运作有利于短期内回笼资金，但造成区域整体定位模糊。目前，区域整体向历史文化街区转型，这需要一个较长的培育期。在这一过程中，单靠企业恐怕很难承受得起。因此，要解决这一矛盾，需要政府主导、企业参与支持，经过一段培育，在更长的周期内取得收益。这就必然需要一方让利，目前来看，这一方只能是政府。前门发展需要政府放水养鱼，只有经过统筹规划，强化区域特点，实现各商户之间的客流共享，挖掘消费潜力，前门才能实现真正繁荣，这恐怕需要一个较长的过程。

　　前门适宜发展博览型商业

　　——北京昭邑零商管理咨询有限公司总经理 刘晖

　　前门地区是旅游人群到京的必游之地，每年的游客数量以百万计，眼球价值突出，因此非常适宜发展博览型商业。前门应该充分发挥两个窗口的作用：一是国外品牌进入中国的窗口，二是中国品牌走出去的窗口。目前来看，前门大街的招商显然没有找到品牌定位与区域特征的契合点。

　　如果从发展博览型商业的角度看，星巴克、Swatch等被公众广泛熟知的品牌，其在前门大街设立门店的意愿，显然不如一些在国外也很出名，又急于打开中国市场的品牌来得强烈，也愿意支付更高的租金。对那部分企业来说，在前门开设门店所产生的巨大广告效应，可能比商品销售本身更具吸引力。

　　此外，前门固然是北京旅游的一张名片，也可以看做是外国人在中国旅游的第一站。因此前门的旅游商品不一定局限在北京本地，可以与全国各省市的旅游局展开合作，让外国游客在这里看到具有各地特色的商品，吸引他们从北京出发，去探寻中国各地的精彩。

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