新京报：顾问聚首畅谈“北京房地产15年”

^{8月16日下午，“北京房地产15年顾问委员会会议”在本报举行。当日，顾云昌、聂梅生、陈同顺、董藩、王晓航等亲身见证北京房地产15年的顾问委员与会。会上，顾问委员们普遍认为，本报“北京房地产15年”选题定位准确，已与读者见面的“风云”、“江湖”、“兵器”等篇章系列可读性强，建议下一步报道的重点仍然放在产品上，且保持“京味”。}

^{中国房地产业协会副会长顾云昌     全国工商联住宅产业商会会长聂梅生}

^{北京房地产中介行业协会会长陈同顺    北京师范大学管理学院教授董藩}

^{协成行经纪公司总经理王晓航}

　　「关于历史划分」13年或者25年

　　新京报：各位对北京房地产历史划分有何看法？

　　陈同顺：房地产业最早时代的开发方式是定量开发、定量销售。在那个年代开发房地产项目一定要有三材指标，即水泥、木材、钢材。进入上世纪90年代，北京从“提租”开始房改，而当时的烟台是从发放住宅券开始的。

　　记得当时的房价比较便宜，大概每平方米几百元。到1992用地制度的改革开始，北京房地产市场上才首先出现了外销房，而后才出现内销房，1998年以后开始走向市场化。所以可说1988年是房地产业市场化尝试的开始，真正在制度上明确房地产进入市场的阶段应该是在1992年。我个人认为北京房地产发展历史是13年。

　　顾云昌：我觉得包括北京在内的中国房地产业的发展史有另一种判断是25年的历史，而不是15年。1980年改革开发总设计师邓小平曾经对中国住宅制度有过一段讲话，大意是建筑业（即今天的房地产业）不应该赔钱；个人也可以建房，可以买房，可以分期付款，一次性交款。这段话奠定了中国房地产发展之路。到了1984年才第一次提出“房地产业”的概念来。

　　1990年的土地使用权改革，为房地产市场化铺平道路，但在90年代福利分房时代，住宅作为一种商品，它的市场化程度还是有限的，因为当时都是公对公进行交易。1998年进行了福利分房制度的改革，个人购买商品房时代的到来，房地产业才真正走向了市场化。当时房地产业成为拉动内需的一个重要的经济增长点。而土地实现市场化，则一直要到2004年的“8·31土地大限”。

　　「关于产品划分」住宅立项公寓销售

　　新京报：我们发现有一些概念需要厘清，比如公寓。

　　陈同顺：当年很多项目的做法都是在规划阶段以普通住宅立项，但在销售阶段却打出高档住宅和公寓的旗号，这是因为普通住宅的土地使用权限有70年，而且容积率可以做得很高，而开发商喊出高档住宅、公寓是为了赚更多的钱。实际上公寓的概念是当年外销房时代，借鉴国外的说法而产生的，即所谓“外销公寓”的概念。

　　聂梅生：确实有很多概念没有厘清，比如别墅的概念。在宏观调控时期，很多别墅用地被调控，于是许多开发商就以低密度住宅立项，实际建的还是别墅，因此一些政策就形同虚设。

　　董藩：北京楼市十多年来，很多产品概念被提出来，实际上这些概念是开发商的一种营销手段。

　　「关注品牌消费」是品牌企业，不是品牌消费

　　新京报：2000年后北京楼市是否进入品牌消费时代？

　　聂梅生：应该说从产品的质量来看，北京十五年的变化比较显著。最近我们商会在组织一系列参观活动，开发商普遍认为北京的房地产市场实际上已逐步走向一个高产品质量的时代。但说北京进入了品牌消费时代不够准确，应该说北京进入了品牌企业时代。

　　董藩：住宅产品不是工业产品，很难具有统一性。而且住宅产品的设计很少取得专利，所以实现品牌消费还是很困难的。

　　■顾问评价

　　视野开阔我看你们的地产十五年，内容不错，视野开阔，有很强的包容性和可读性，你们媒体有很大的优势，什么人都能采访到，继续做下去，以后可以出书，房地产业确实还没有一部回顾总结数十年发展过程的历史记录。———顾云昌

　　板块划分切实这十五年我正好在北京，十五的风风雨雨也都历历在目，我觉得你们板块的划分还是比较切实。———聂梅生

　　梳理记忆新京报整体设计的版面感觉不错，将视角放在北京的发展，采访当事的知情人，官员、买房人的故事，梳理记忆及发展历程，从发展的眼光回顾历史。———陈同顺

　　演绎人生新京报贴近百姓，在一个大背景下演绎所有人的生活变化，一个个都是很生动的故事。从最开始没有任何梦想，到后来有了经济适用房、到后来有商品房。通过老百姓的故事将这十五年的房产变化体现出来，最后如果能够成书就最好。波澜壮阔的背景之中，描绘人在其中生活状态的转变。———王晓航

　　■顾问建议

　　关注产品我还是主张对实际的产品给予一定的关注，从概念向产品质量上过渡发展。———聂梅生

　　比较全国不论在北京还是全国，对产品下一步的发展前景可以给予一定关注。也可以从市场的变化中找出一定的问题，做一个全国性的比较。———李元发

　　对比成败案例建议新京报下一步可以将一些房地产市场内成功和失败的案例对比来分析，探究内因。———黄怒波

　　聚焦经典楼盘建议下一步可以报道重要的楼盘对于房地产轨迹的影响以及对人群观念思维的影响，比如万通新世界，让人们知道建房不行还要会卖房，营销创意也很重要。又如建外soho的出现。———董藩

　　总结规律房地产业经过这么多年，需要一个总结，总结一个阶段的房地产发展历史，可以发现、总结和归纳房地产发展的规律，厘清概念，对目前的房地产市场应该会有一定的指导意义。这是一个实际意义大于行动本身的事情。———冯长春

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