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房价高企“主谋”并非开发商


[  上海证券报    更新时间:2010/8/21  ]    ★★★

        摘要:一年一度的博鳌房地产论坛日前在海南落下帷幕,樊钢先生在论坛开场讲到,有开发商告诉他,“赚钱赚得都有点不好意思了”,言下之意,造成当下房价高企的“主谋”并非开发商的本事,而是市场合力造成的结果。

  一年一度的博鳌房地产论坛日前在海南落下帷幕,樊钢先生在论坛开场讲到,有开发商告诉他,“赚钱赚得都有点不好意思了”,言下之意,造成当下房价高企的“主谋”并非开发商的本事,而是市场合力造成的结果。

  且不论这位老总是否是在为自己开脱责任,影响房地产市场的因素太多,也是多数论坛参与者的观点,套用周其仁先生的一句话,即“房价是一连串事件”。

  除开发商赚钱的本能之外,那“一连串事件”中还有些什么?笔者认为大概也包括以下几点:

  其一,流动性过剩。樊钢和周其仁都着重谈了近些年国内货币发行过多的问题,周其仁认为,近些年持续每年约4000亿美元的净流入,所造成的央行“被动”发行的人民币数额惊人,如果没有房地产充当资金蓄水池的功能,那么诸如“豆你玩”、“蒜你狠”的事件大概更会层出不穷。在人民币资本项下自由兑换尚未实现的情况下,资金要找出路,房地产首当其冲,持续旺盛的全社会房地产投资热情即根源于此。
 

  其二,土地供应“计划”。年初房价大涨的一个直接诱因就是土地拍卖中不断出现的“地王”现象,“地王”形成的价格预期让现货房价直线拉升。从稳定楼市角度出发,在楼市需求旺盛时应加大土地供应,在楼市低迷时减少土地供应。并打击囤地,形成稳定的市场供需环境。而目前按计划供应的土地机制,弱化了市场的调节作用,开发商摸准供应计划,大胆囤地,造成房屋供应量总是处于偏紧状态,房价因此高企。同时叠加土地价格飙涨效应,“囤地”可谓是一本万利之举。而周其仁举例所称的重庆“地票”试点,正在尝试新的土地供应方式,应该是个好的信号。

  其三,政策短期化。迄今释出的调控政策更多着眼于行政手段,需要高效的执行能力,而承担此责任的各级地方政府又高度倚赖土地财政,千丝万缕的利益纠葛更多,多次调控效果不佳皆因于此。市场各方津津乐道于博弈宏观政策的短期效果,市场供需时常紊乱,房价预期情绪化。这些都对楼市产生了负面影响。

  稳定楼市需要通过制度的设计促使市场预期稳定,让市场充分发挥调节作用;需要改革财税制度,合理分配中央与地方的财力;需要……在论坛上,众开发商也更多地提到要尊重市场、敬畏市场。但疑惑仍未消。一位开发商私下向笔者感叹称:“我们是可以学习德国房地产定位消费品属性的特点,杜绝炒房,问题是我们有像德国那样严格的货币政策吗?

 

 

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