万科五折“贱卖”商业地产？

　　被誉为中国房地产带头大哥的万科地产，首次出击商业地产就遭遇滑铁卢。万科在北京高调推出的第一个商业地产项目，被曝销售遇冷，被迫五折贱卖，随着这一消息曝光，商业地产拯救楼市的美梦也碎了一地。但更让人担心的是，美梦之下，频频跟风上马的商业地产项目，今后的命运如何？
 
　　惨遭贱卖

　　从今年4月开始，北京万科高调宣布要向多元化发展，拓展商业地产。数月后，万科推出其在北京的第一个商业地产项目万科五号公社。因项目配有中庭、花园、露台等设计，开发商最初主推低密度、花园式企业独栋总部办公概念，对外寻求整栋销售。

　　然而从5月开始，开发商突然改变计划，将楼盘拆散零售。7月11日，知情人爆料说，万科之所以要改变销售策略，跟销售冷淡有关。

　　记者调查得知，万科五号公社项目，实际是万科公园五号楼盘中的8号楼公共配套设施部分，位于北京市朝阳区甜水园附近，与今年宣布东扩的北京CBD区域相隔咫尺。该项目可销售面积约为7800平方米，共分割为46套，层高达到5.7米，为目前市面流行的LOFT产品，产权年限为40年。截至6月17日，仅仅售出4套。

　　这位爆料人告诉《国际金融报》，对外报价每平方米在5万元到6万元不等的万科公园五号商业部分，实际成交价最低才2万多，最高也就3万多，相当于五折贱卖。

　　记者从特殊渠道拿到的数据显示，截至2010年6月中旬，万科五号公社所成交的物业，最高的一套单价为每平方米33873元，建筑面积为159.7平方米，签约日期为6月4日，物业位于8号公共服务设施的315号。

　　同为万科公园五号楼盘的7号楼住宅底商部分，成交价最低的一套也只有每平方米22156元，面积为107.59平方米，签约日期为5月24日，物业位于7号住宅楼312号。这个价格，连外界所知商业部分5万均价的一半都不到。

　　压力巨大

　　业内人士分析认为，万科公园五号项目商业地产之所以急于贱卖出售，或许是因为市场压力所致。随着北京市政府CBD东扩的实施，CBD区域今年将新推出12块土地，规划建筑面积达到186万平方米。如无意外，这些建筑将以写字楼与商业为主，并将于2011年底集中上市。

　　而根据戴德梁行统计数据显示，鉴于放缓的需求及市场大批的新增供应，北京甲级写字楼市场整体空置率在2009年第四季度上升至17.16%，且在年内第二季度录得19.17%的历史最高位。市场整体平均租金在2009年四个季度一直呈现持续下跌的状况，在第一、二、三、四季度，分别环比下跌6.97%、5.72%、1.92%和0.68%。至2009年第四季度，北京甲级写字楼市场整体平均净有效租金已同比下跌14.57%至每月每平方米人民币164.75元的水平。

　　空置率高企、租金水平低位徘徊，造成CBD区域写字楼市场低迷。众多业主不得不在租金和租约中作出让步，希望维持现有租户和吸引新租户。在这样的市场条件下，低价贱卖似乎是万科的惟一选择。

　　前路未测

　　一直专注于住宅地产并藉此获得地产江湖老大地位的万科，今年开始高调进军商业地产领域。北京万科掌门人毛大庆，投身万科之前便操盘过北京多个知名商业地产项目，如东直门的来福士广场，以及CBD的凯德置地广场。

　　6月22日，万科的首个城市综合体项目万科国际广场便在苏州举办了商业发布会。据万科披露，在今年4至5月间，万科已经开始在北京、西安、东莞和武汉，全力营造3个体量巨大的商业地产项目以及一个高端商务酒店项目，总投资额高达百亿元。

　　但是到目前为止，万科在全国真正以商业地产面目上市销售的，只有北京的万科公园五号的商业部分。而从目前的销售业绩来看，无论是单独包装的万科五号公社，还是住宅底商部分，都遭遇了滑铁卢。或许万科的商业地产之路，还将面临诸多考验。本报记者 卢元强 特约作者 傅硕　实习记者 邱瑟 发自北京

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