恒大未了局，中国房产业新轮盘赌游戏开始了

　　中国房地产行业最大戏剧性制造者的新轮盘赌游戏开始了

　　现实校验

　　在5月16日合肥媒体见面会上，恒大地产集团总裁夏海均在接受《环球企业家》问询时指出，恒大地产2009年合约销售额达303亿元，但实际确认销售额仅为57亿元，其余均将计入2010年的营业收入，这对股价亦是一个有力支撑。不过就此认为，许家印会赢得股价赌局则失之武断。

　　许家印首先要面对的是史上最严厉的楼市调控。据易居、中国指数研究院等第三方公司统计，在楼市新政出台后四周全国20余个城市住房成交量较之前四周平均下降了40%，多个城市的房地产市场似乎已经接近于停顿状态。但这显然还没触及决策层的调控底线，在5月下旬万科集团内部会议上，郁亮发出悲观的评论称，不要对这轮调控心存幻想，政策利空未出尽，现在行业还没到最冷的季节。

　　“2008 年时，太多人问我，恒大是否会因为现金流问题而倒掉。”夏海均回忆说。他认为经过上一轮楼市严冬后，恒大学到了只有保持充足的现金流，才能在未来取得胜利。“这轮调控，虽然我们手上有210亿的现金，但是还要继续积累现金，还是要降价，以应对更为严峻的宏观形势。”

　　事实上，2010年初楼市调控未有定论时，恒大地产即做了持久战准备：今年1月以来，恒大地产连续发行两笔五年期优先票据，两份票据的年利息均为13％，合计融资13.5亿美元。高息票据的发行，令恒大地产的负债率急剧升高，但由于部分票据融资所得已用于归还上市前的一些结构性融资，因此短期债务减少，长期债务增加，恒大地产的债务结构事实上得到改善。同时，作为首家公开降价促销的大型房企，恒大地产在前4个月共实现销售121亿元，表现已经相当不俗。

　　但是，这还并不意味着恒大地产已经进入了从容发展阶段。为冲刺2008年上市而启动的开发面积将在今年集中交楼并结算利润。其中2009全年录得的303亿元合约销售，将有八成物业要在2010年竣工，涉及交楼结转面积近 500万平方米，是2009年交楼面积的5倍，如此庞大的交楼规模，连中国房地产带头大哥万科亦未曾实现过。

　　“出于履行对投资者的业绩承诺，恒大地产今年可能需要交付740万平方米的建筑面积，预计的建筑费用高达290亿元，工程款之压力及交付进度之风险一目了然。”加上40多亿元的土地出让金，中银国际地产业分析师田世欣认为，相对恒大波澜壮阔的开发规模来说，手上两百亿现金也只是杯水车薪。

　　但美林集团全球房地产投资部中国区主管蓬钢向《环球企业家》指出，交楼面积对于恒大地产来说或不是大问题，“恒大地产最大特点是全国标准化的运营模式，企业执行力非常强，奖励机制也定得比较明确，只要老许定了任务，底下人连奔带跑地一定能做到。”不过对于恒大地产2010年80亿的利润目标，蓬钢亦认为难以实现。

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