上海版公租房新政亮相，非户籍人口纳入保障

　　与外界的翘首期盼相背，6月3日的上海市政府新闻通气会上，上海政府依旧淡定，并未公布上海落实“国十条”以及房产税的情况。

　　不过，2000万人口的大都会上海，将开始解决常住居民的租房问题。

　　从2009年开始启动研究的上海《本市发展公共租赁房的实施（意见）》（下称《意见》）初露端倪。按上海住房保障与房屋管理局局长刘海生的说法，这份旨在保障“住有所居”的意见，将首次把非上海户籍的常住人口纳入上海住房保障的范围。

　　而从此次意见征询稿中的表述不难看出，上海政府在保障性住房体系探索，已经对政府的自身定位找到了一个合理的边界，充分运用了各种外力。同时也避开了政府“大包干”的模式。

　　刘海生表示，公租房的具体细则、准入标准等将下放至区县，区县根据人口结构制定细致准则。

　　上海大量买不起商品房，又不符合政府保障性住房的夹心层，将被纳入此次公共租赁房的范畴，可谓补上了完善保障性住房体系的缺口。

　　5月份，上海楼市成交量已经陷入了5年来的谷底，不过房价依旧没有明显松动。上海市在这个时间点公布的公租房政策，据上海市房管局的表述，这同样符合“国十条”保障性住房建设的范畴。

　　区县自行制定细则

　　“2003年之后，上海的房价不断上涨，但是2003年之后上海房租涨得比较小，租售比失衡，对一个健康的房地产市场是不好的。”刘海生表示，“这是一个非常复杂的问题。”

　　按上海房管局6月3日公布的意见征询稿，具备持有上海户籍，或持有上海居住证和连续缴纳社保到规定年限；与上海就业单位签订一定年限劳动合同；在上海无住房或人均住房面积低于15平方米等主要条件，可以申请上海公租房。

　　这是一个相当大的口子，上海房管局并未公布符合这个条件的人口基数多大，但房管局住房保障处李东在通气会上表示，“来沪打工者、引进人才、青年职工等都是政策的对象。”

　　上海市级层面出台的意见征询，把准入门槛的设定被授予上海区县一级。李东表示，例如浦东的张江和陆家嘴，引进的金融和科技人才较多；闵行等区县，外来打工的人口较多，所以区县根据本区县情况具体设定。

　　对于公租房的建设，上海将采用“大分散，小集中”原则运作。

　　上海市房管局透露，上海正在研究，今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用住房，配建的经济适用住房移交给政府用于住房保障，其中合适的房源将用于公共租赁住房。

　　此外，《意见》显示，上海将通过结合旧城区改造，大型市政建设，大型居住社区等建设，单独选址，集中新建，一些建设中的保障性住房中可能转化一部分房源为公租房。

　　一些闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建和改造也将提上日程，一些社会闲置的存量住房也纳入了政府考虑收购或代理的范围中。

　　“我们希望有条件的单位建立租赁住房，供应本园区本单位的职工所用。”刘海生表示。事实上，上海宝钢、上海铁路局、张江高科等单位已经着手建立了单位租赁房体系，目前，单位租赁房也被纳入了上海公租房的大范围之中。

　　据悉，为了保证公共租赁住房承租人居住的稳定性，上海公租屋租赁合同的期限一般不低于2年，合同到期后承租人还需要租赁公共租赁住房的，由运营机构对承租人的资格重新进行审核，符合条件的可续签，租赁总年限暂定一般不超过5年。

　　扶持专业机构进行运作

　　刘海生表示，目前国家层面、住建部、国土部等相关部门正在酝酿一部国家层面的公共租赁房法规，其中对涉及公租屋建设的土地运作将会进行界定，在土地运作上，上海将按照国家的规定操作。

　　在推出经适房、廉租房政策之后，把上海的租房问题纳入政府的管辖范畴，这是一个极其浩大而复杂的工程。上海房管局对政府管辖边界的此番探索也显得十分智慧，其最重要的手法将是政府推动、扶持市场机构进行运作。

　　“接下来我们会让各个区县扶持一到几家专业机构，进行操作。”刘海生表示。

　　引入专业机构进行公租房建设，上海有其理由。刘海生透露，“根据我们的调研，90%左右的出租住房是通过市场自然解决的，我们需要培育专业机构，更好推动市场化。”

　　“完全通过市场解决租房，租约具有不稳定性。”刘海生表示，“我们针对房东房客的调研中，很多租赁租期很短，租客没有家的感觉，不敢购买家电家具，因为频繁搬迁很麻烦。”

　　“同时，上海目前房屋租赁市场的结构也不合理，高端房源很多，但针对工薪的中低端房源很少。现在专业机构大部分都在做高端住房租赁。所以上海要推动公租房机构的规范发展。”

　　意见征询中，上海也界定了不同级别政府的各自职能，采用“市区联手、以区（县）为主”的管理方式。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划，确定总体发展目标和阶段性任务。区县因地制宜发展公租房。

　　市、区政府组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构，具体负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。运营机构具有法人资格，着重体现公共服务的功能，实现公共租赁住房可持续经营。

　　李东表示，“政府在机构的建立之时，可以投入资本金，政府也可以让渡利润，让机构保本微利，使得公共租赁房得以可持续发展，吸纳各种社会资金进入。”

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