开发商多重优惠换市场，业内支招多看房多议价

　　叶小姐关注的楼盘在被称为最严厉的楼市调控政策之下到现在仍未降价,由于担心政策可能转向,叶小姐又重新开始安排看房活动。记者了解到,市场上有刚性需求的买家,在新政一个月后,由于自己所关注的楼盘没有出现明显的价格下降而开始担心,在恐涨的心态下他们选择加紧看房,“一有政策转头的倾向就出手”。
 
　　对此业内人士认为,楼市价格的下降往往在成交量跌之后,且往往间隔两三个月,现在正处于量跌而价还未动的阶段,但深圳楼市也同样存在抗跌和不抗跌的楼盘,有的小区如果户型、楼层朝向好的话,价格下降空间的确不大。而来自开发商和中介大都认为,此轮楼市新政短期不会调整,市场买卖双方仍在持续博弈,跌入成交冰点的市场回暖,则需要市场在价格方面进一步作出调整。

　　●开发商多重优惠换市场

　　叶小姐对楼市未来有恐涨的担心,而开发商则担心自己的开盘价无法得到市场支撑,从近期深圳开盘的几个楼盘来看,开发商显然面临价格下降的压力,调低开盘价才能获得市场的回应,而不调整的则面临市场的冷淡。上周末位于龙华的水榭春天二期开盘,当天成交的客户可享受9.7x9.8折优惠,并可获赠一个拥有20年使用权的车位。另外,一次性付款、五成以上首付及五成以下首付还分别享有不同折扣优惠,所有折扣算下来,幅度分别为9折、9.2折及9.4折,折后售价约为1.8万—2.3万元/平方米。这种以折扣变相调价的手段得到了市场认可,水榭春天开盘人气旺盛,开发商统计开盘两天约成交220套。而同样也在龙华片区的潜龙曼海宁则在之前选择以24000元/平方米的均价开盘,销售则遇冷,“他们的营销总监压力很大。”一位中介告诉记者。而同期位于华侨城的侨城馨苑也采用多重优惠手段销售。

　　而在二手房方面,根据中原地产对新政前后一月深圳楼市的监控,新政一个月后有32个楼盘的成交均价较之前一个月有所下降,其中中海大山地、南海玫瑰园、金地梅陇镇的成交均价环比降幅都在三成左右。在成交均价跌幅前十位的楼盘中,记者注意到多为两类,一类是关内区域均价高于两万元的楼盘,如国城花园、南海玫瑰园、香格丽苑等；另一类则是关外楼盘,其中跌幅最多的中海大山地位于龙岗横岗,另有位于龙岗和龙华的金地梅陇镇、潜龙鑫茂花园等分别降幅在一成以上。

　　而据搜房深圳二手房数据显示,在889个南山在售二手楼盘小区中,有30.14%的楼盘在降价。其中降幅最大的为60.47%,多为一些高档豪宅。

　　●购房者加紧看房伺机出手

　　叶小姐现租住在罗湖区松园路上的鸿翔花园,楼市新政后她每天都会关注各大中介的放盘价,“47平方米的还是八十几万,大一点的均价还是在两万以上,一点都没降”,另外叶小姐也觉得最近看房的人多了,由于她准备在深圳长期生活,购置一套房产成为她计划中的一项。这种情况下,她开始怀疑这轮楼市新政后房价是否有下行的空间。

　　“楼市新政出来后房价没怎样降,倒是股市一口气往下跌,这么跌下去很怕国家政策会转向。”叶小姐于是重回买房大军中。而一份来自中介的分析报告则表示,基于政府本轮调控的目标和力度渐露水面的前提下,如果近期无其它政策与形势影响,市场僵局可能会开始冰释。

　　“二手房的价格要看多重的因素,地段、小区配套,户型、楼层、朝向,如果一套房子这些条件都好,那周围楼盘都降价它不降一样是有可能的。”中原地产市场研究总监王世界表示,他告诉记者,楼市新政后二手房市场成交量下降了80%以上,买卖双方在持续的价格博弈之后,楼盘已经或多或少出现降价,要待跌入成交冰点的市场回暖,仍需要市场在价格方面进一步作出调整。

　　与叶小姐一样恐涨的心态和看空楼市新政影响效力的人也不在少数,根据中原地产春交会期间的调查结果显示,虽有三成置业者认为新政对于市场的影响很大,但更有四成置业者认为对于市场影响不大,毕竟供应量持续低迷,对于宏观政策的影响力尚存质疑。而且置业者对于房价下跌的预期更为保守,其中50%的置业者认为下跌幅度为5%-10%,认为下跌10%-20%的仅占35%。

　　●业内支招多看房多议价

　　对于楼市新政的影响,开发商并不乐观,万科执行副总裁肖莉在日前举行的一次论坛上表示,最近房地产调控是在2009年下半年以来房价过度上涨后的调整,调整力度和政策执行的坚决程度都是过去所没有的,短期内不会有什么变化,所以开发商对未来不能有侥幸心理,在开工这块可能会趋于谨慎。与此形成对应的也包括近期开发商的主动降价优惠。

　　对于叶小姐的担心,中原地产市场研究总监王世界建议,现在可以多看房,“楼价下行阶段买楼就如买断码的衣服,一开始折扣不多但货品丰富,后来折扣多了剩下的也就不好了”。他建议二手房买家可以紧盯住一个楼盘,时机合适就可以出手。

　　综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁表示,买二手房时看均价是没用的,多看、多和业主议价才能买到自己心仪的房子。投资客谢先生认为,这轮政策调整至少也持续一两年,楼市下行幅度也在20%—30%,对于叶小姐的困惑,他表示,再等等。

　　记者曲广宁

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