广东房地产新政细则温和，政策利空彻底落地

　　预测 1　成交量

　　或先降后升　需求国庆前爆发

　　广州楼市调控措施挠攘多时，尽管配套细则早已在4月底经市常务会议讨论并通过，但由于迟迟未公布条文，引起各方猜测广州调控力度是否也与北京、上海一样严厉，政策不明朗的因素一度令市场陷于疲软状态。

　　而随着广州市房管局在上周公布了“24条细则”，内容主要在增加市场供应上，并没有和北京、上海那样严厉的细则出台，不少业内人士表示，悬着的那只靴子终于“温柔”落地了，有效需求有望在今年国庆之前爆发。

　　国庆前夕成交或反弹

　　美联中国区域董事（广州区）刘志忠指出，广州细则中并没有增加新的内容，不限购、不涉及第三套房贷成为细则的温和基调。24条措施着重于增加土地及保障房的供应，如“2010年全市10区计划出让商品住房用地5平方公里，计划出让位于中心城区的商品住房用地约2平方公里”、“2010年动工新建建筑面积300万平方米、4万套保障性住房”等，新增供应量的建设周期大约2～3年，但短期内仍未能改变市场的供需矛盾。

　　刘志忠认为，随着细则的公布，将释除疑虑，缓和市场观望气氛。此外，近日温家宝总理有关防止多项政策叠加的负面影响的言论，对楼市带来稳定因素。经过前数周的调整后，广州一手楼成交量在本周的低位可望止跌回升。在市场信心回稳后，刚性需求将逐渐释放，周成交量恢复到千套水平。

　　而地产专家韩世同也认为，随着新政效应显现，开发商可能在恒大等的带动下，在国庆前拉开进一步的促销活动，买家也可趁机入市，成交量有望反弹。

　　近期还将持续走低

　　4月中央新“国10条”楼市调控措施出台以来，广州一手楼成交量出现持续下滑，近两周销量跌破千套水平。根据阳光家缘网公布数据，继5月第二周新房成交量跌破千套后，上周（5月14日～20日）成交套数仅803套，成交面积87227平方米，环比分别下跌8.4%和12.9%；新政出台一个月（4月18日～5月17日）一手楼成交套数4706套，环比下跌28.9%；成交面积549364平米，下跌25.4%。

　　著名房地产营销策划专家谢逸枫表示，新政调控满月后，国内大部分一线城市房价未见松动，甚至出现有些城市反弹式报复上涨的现象。而成交量方面则因受政策影响而陷于低迷，这一趋势在短期内还将持续。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　预测 2　楼价

　　郊区必然降价　市区继续坚挺

　　谢逸枫表示，广州的新政细则过于“温柔”，开发商缺少降价的动力，但不排除郊区楼盘以低价入市拉低总体水平。

　　郊区将拉低全市均价

　　知名地产专家吴定金认为，现在刚刚过了成交旺季，接下来是传统的楼市淡季，加上新政刚刚出台，买家大部分都在观望，开发商现在缺少降价的动力。除了恒大外，所有开发商都在坚守价格。他同时表示，决定下半年楼价走势的还有个很关键的因素——亚运城的入市。由于量大，价格预计会低于市场价格，因此拉低成交均价。

　　不过，中原地产项目总经理黄韬指出，价格下跌是总体均价的下降，其中包括郊区楼盘的低价拉低了整体水平。而据他判断，广州市中心楼盘的价格将在下半年保持坚挺，因为市中心拆迁费用比较高，同时新增供应量推出市场也至少要2年时间，市中心缺货仍是下半年的主调。此外，日前位于花都的保利城新一期开盘，均价不过6000元/平方米，业内人士认为，该楼盘必定会拉低5月的楼市成交均价。

　　房价不降可能再出新政

　　自国务院出台“4·17”新政后，一手楼价格基本没下降过。受国务院政策调控过于凶猛影响，市场进入了一个相对僵持和观望阶段。虽然近期迹象显示，房地产调控政策已有一定程度的松动，如广州和重庆等地的细则明显比较温和。但谢逸枫认为，这绝对不代表着房地产调控政策实质性松动，仅仅是表面的变动而已，目的是缓解和消除政策冲击经济所带来的不利影响。如果经济形势逐渐明朗，而房价继续上涨、地王不断出现，政府还将继续出台更严厉的政策。

　　一位不愿透露姓名的开发商表示，目前中央已出台了一系列政策，包括上调存款准备金率、提高首付比例和贷款利率等，如果房价还不下降，之前酝酿出台的上调房地产项目资本金到35%，或是对第三套房实行限定、实施“限外令”、开征房产税和物业税都可能随时出台。他认为，国内楼市调控正式进入观望期，未来3～5个月房价或在高位振荡。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　预测 3　二手楼市

　　6月淡7月暖年底或将涨价

　　随着新政落地，不少投资客重新回到二手市场。地产人士表示，二手楼真正回暖要到7月，而9月又会回到短期调整，重新储备客源，待第四季度再出现成交回升。

　　成交量7月有望回暖

　　据满堂红研究部高级经理周峰透露，实际从上周日开始，出来看楼的客户数量已逐渐增多，尤以白云和番禺两区居多。此外，从一线反映的情况来看，目前不但自住客，投资客也开始出来看房了，自住和投资客的比例大致为8.5:1.5。

　　地产人士表示，无论政策是温和还是严厉，市民对政策的消化期肯定不止一个月时间，因此预计6月仍是成交淡季。“真正市场出现回暖迹象要到7月。”周峰表示，但下半年的成交量不会逐月增多，而是7月和8月出现回暖，消化了一批客源后，9月又会回到短期调整。

　　搜房网二手房主编朱华清也认为，在新政影响下，广州二手楼市的成交量会低迷一段时间，但预计不会持续太久，预计7月后交易量会慢慢恢复；而像番禺这些价格稍低或之前有所下降的地区，成交量也会重新上升。

　　价格维稳并缓慢往上走

　　至于楼价，周峰认为，支撑二手楼价上涨的基础必须是在投资客明显入市时才会出现，而目前市场上只有15%的比例是投资客，可谓助推力不足。他预计，楼价在6～10月期间都只会维持高位振荡，11月后才会在年底成交旺季来临时走高。

　　朱华清则表示，广州目前仍是以刚需为主，真正降价出售的业主不多，短期内二手楼价也不会出现群体性的降价现象，后市仍会持稳并缓慢向上走。特别是中心城区因为用地减少，业主惜售心态仍很强烈。 信息时报记者 罗莎琳

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