谁将在这轮楼市调控中第一个倒下？

　　历史总是惊人的相似，但总是有人会忘记历史。对于那些在过去两年好了伤疤忘了痛的房地产企业来说，2010年，无疑又将面临一次困局。

　　2007年，当王石率先提出“拐点论”之后，潘石屹随即抛出“百日剧变”理论。在外界看来，老潘当时这种“危言耸听”的论调，颇有几分“不怀好意”，但不可否认的是，很多房地产企业的确因为资金困境而命悬一线。

　　当时，一种被广为接受的说法是，金融海啸救了部分开发商。但这一次，政策海啸之下，即便是“幸运之神”依然眷顾这个行业，但已有人预言，这一轮宏观调控将以几家开发商的倒闭为终结。

　　债权人魔咒

　　经过2008年，国内开发商对投资人的态度，发生了很大的转变，但依然有企业还在“与狼共舞”。去年，尽管恒大、龙湖、恒盛等几家企业跑到了上市的“终点”，但还有相当数量的开发商，前赴后继地奔驰在这条跑道上。

　　有数据显示，在2008年前，国内有接近50家地产企业在港交所门外排队，而去年，仅仅只有不到10家公司完成招股挂牌程序。市场消息显示，仅广深两地，就有卓越、星河湾、颐和等多家公司在伺机而动，而国内最大的商业地产开发商大连万达，也积极备战等待好时机。

　　但这个好时机会在何时再度出现，目前还不得而知，调控的突然来袭，也给那些为了上市而急于扩张的开发商，下了一道上市“魔咒”。

　　广州经纬地产董事长区俊文预计：一些引入了战略投资者并签订对赌协议，企图在近期上市融资的开发商，可能很快会遭遇困境。区俊文的判断并非没有依据，恒大地产、昌盛中国便是前车之鉴。

　　资料显示，为了快速做大企业资产包以及奔赴香港上市，恒大一度深陷连环债务之中，因投资者的投资回报率高达100%而蚕食掉企业大量经营利润。直到今年下半年，恒大才有望逐步从上市“后遗症”中摆脱出来。

　　而另一开发商昌盛中国，在上市失利后被迫清算资产来偿还投行的债务。其老板周锡昌甚至将自己的经历称作“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。

　　对于已经决定在2010年上市的开发商来说，目前将不得不考虑“情况有变”的风险。辉立证券分析师陈耕表示，在估值这么低的情况下，内房股赴香港IPO困难重重。

　　陈耕指出，估计到了第三、第四季度，部分开发商就开始有融资的需求，不排除有企业再度通过私募等方式引入资金。

　　资金链谎言

　　目前，似乎没有开发商愿意承认资金上存在压力，同样也没有人愿意回顾2008年的那个秋天。当开发商在2007年集体经历了一轮高负债扩张之后，资金就在一年之后勒住了许多企业的喉咙。

　　有业内人士回忆，由于不能从银行获得开发贷款，房地产企业变卖项目、银行贷款逾期、拖欠地价、退回地王、裁员降薪……房地产市场哀鸿遍野。

　　仅仅过了不到两年时间，更为严厉的调控来临，是否将让房地产企业经历又一次资金的“紧箍咒”？

　　对此，多数研究机构的结论是，在今年，开发商将不再会面临2008年时的资金困境。但有数据显示，开发商的资金链条和负债结构并不那么乐观。有研究报告称，房地产企业的现金流状况，已经不再如2009年年底那么好，相反，今年一季度末，由于上市房企大幅度提高开工面积，地产板块的现金流压力骤然增大。

　　数据显示，一季度末，房地产板块经营活动现金流量净额为-418.58亿元，而2009年末该数字为479.25亿元。同时，房地产板块的净负债率明显提高，由2009年底的38.58%提升至53.37%。

　　仅仅一个季度，开发商的资金情况就已经发生明显变化。中原地产研究中心一位研究员表示，如果参照2008年的销售额，以及2009年的成本，开发商在今年的资金情况足以支撑半年左右，但也不乏少数资金压力较大的企业。

　　该研究中心的报告显示，富力地产的资金情况就不容乐观，该集团截至一季度末的现金余额仅为100亿，但却在4月底斥资70亿买地，此举将加重其资金压力。

　　另一分析师则指出，虽然短期内标杆房地产企业的现金流量多为短期负债，但就长期负债而言，众多公司都背负了较为沉重的债务负担。

　　陈耕预计，今年开发商的销售额能够完成任务的八成，那么其明年的现金流就有支撑，但其担忧的是，部分制定计划较为激进的企业，恐怕连八成都难以实现，从而直接给年底的资金链造成冲击。

　　日前，港资开发商太古地产的200亿IPO宣告停止，而招商地产50亿增发计划搁浅。种种迹象显示，尽管多数开发商声称没有资金压力，但在无法进行低成本的股权融资的情形下，逐渐攀高的负债率，无异于其资金链条上的另外一个隐形炸弹。

http://cn.ppzw.com/article/

1