新政“满月”，一线城市房价出现分化

　　国务院针对房地产市场出台的新“国十条”于17日“满月”。从上周一线城市及二三线城市的楼市成交反馈来看，空前严厉的调控让各地楼市普遍降温。但也有部分城市房价坚挺。在业内看来，房价的未来走势仍主要取决于楼市调控的执行情况。

　　一线城市房价继续松动

　　昨天，来自佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海商品住宅成交面积仅为6万平方米，比前周7.1万平方米的历史低谷进一步下挫16%。同时，商品住宅成交面积从政策出台前一个月的119万平方米减少到近一个月的52万平方米，成交量出现“腰斩”；而上周成交均价为22873元/平方米，环比下跌9%，结束了此前连续3周高于2.5万元的局面。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，均价的下跌主要是源于低端项目成交比重增加，如单价低于2万元的楼盘成交面积占据总成交量的近七成。

　　此外，搜房网新盘数据监控中心对北京及燕郊的所有在售普通商品住宅项目进行的统计显示，截至上周日，北京341个普通商品住宅项目中，价格持平及降价打折项目占41%，说明新政带来的影响巨大。以通州为例，“新国十条”颁布前，通州楼盘领涨整个北京楼市，而之后一个月，据搜房网新盘数据监控中心统计，通州有6个楼盘降价打折，降价打折项目占比达到21%。

　　不过，也有一线城市的房价尚未受到撼动。如上周深圳一手房成交面积为2.91万平方米，均价为20409元/平方米，与3月份均价基本持平，而新政出台后四周22289元/平方米的均价还略高于新政出台前四周19989元/平方米的均价。但成交量则急剧萎缩，新政出台前四周的成交面积为32.6平方米，新政出台后四周则为11.41万平方米，降幅达65%。

　　“实际上，新政出台后开发商的定价还是有所收敛。尽管房价本身是有点高，但是买方的心态大家都知道，所以开发商定价也是反复琢磨，需要观望一段时间。”潜龙地产副总经理贺承军表示，最终房价能否下降还是要看政府调控的决心。

　　二三线城市销量持续走低

　　随着一线城市的房地产市场落入冰点，二三线城市的楼市成交量波动也很明显，大部分进入降温期。

　　昨天来自世联地产的最新数据显示，上周华东地区主要二三线城市的商品住宅市场销量持续走低。如杭州主城区商品住宅总成交量仅为62套，环比下降78.3%；总成交面积仅为9000平方米，环比下降71.5%；总成交金额为2.3亿元，环比下降76.2%；交易均价为25813.1元/平方米，环比下降16.3%。又如上周南京有9个楼盘领取了预售许可证，共推出2973套商品房。但从认购情况来看，南京商品住宅共认购555套，环比减少41.9%。

　　合肥住宅成交已经连续3周出现大幅下跌，上周更是跌落至千套以下，873套的成交量创今年以来的最低销售纪录。总成交面积则为87700.8平方米，环比下降9.13%；成交均价为5853.8元/平方米，环比下降4.31%。

　　个别城市则出现量价齐升的情况。例如无锡，上周商品住宅市场共成交436套，环比增加36.3%；成交面积5.37万平方米，环比增加34.6%；成交均价8479元/平方米，环比增加0.5%。

　　专家：调控政策不能松

　　房价保持高位而成交萎缩的局面究竟会持续多久？未来楼市走势将如何？对此，业内认为，关键还是取决于政府的态度。“说到底，目前市场决定于预期，而预期又决定于政策。”复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为。

　　以上海为例，尹伯成表示，如果地方政府坚决要把中央调控新政执行下去，投资客则势必陆续从上海楼市退出，房价也会出现一定幅度回调，特别是去年和今年3月下旬房价涨幅过大的楼盘，可能出现幅度较大的回调，“一年多来上海不少楼盘涨幅已超过100%，这样的房价回调50%-60%都是完全有可能的，也是必要和合理的。而且只要房价有合理回调，尽管投资者已受政策抑制难以入市，但有实际需求的消费者肯定会纷纷入市，那么住宅市场就可以在新的合理价位上走上健康发展之路。这样即使不再出台什么新的调控措施，调控目标也能基本实现。”

　　但尹伯成也指出，如果今后几个月楼市成交量因房价难降而持续萎缩，土地不能再高价位成交，地方政府也可能因担心影响今年的经济增长目标和财政收入而以各种形式变相放松调控，那么市场预期将再次改变，投资客和消费者都会急于入市，房价进一步上涨的局面恐将难以收拾。“目前的楼市调控必须紧紧围绕稳定预期这一中心目标，切实执行已出台的各项新政，切忌一看到楼市成交萎缩就临阵退却，忽冷忽热、忽紧忽松的摇摆态度必然引起市场预期不稳，市场走势难以控制。”

　　深圳大学金融研究所所长国世平也表示，目前一些地方房价依然坚挺，主要是因为货币政策的滞后效应，并且开发商去年赚了很多，暂时还可以扛住调整压力。为此，应继续严格执行调控政策。“楼市下行的传导链条首先是成交量的萎缩，然后开始出现投资者大规模抛盘，最后才是开发商大规模降价抛盘，这个过程一般要3至6个月。”(记者 李和裕 潘建 于祥明)

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