新政满月交易量跌入“冰窟窿”房价依旧难撼动

　　预期在每平方米2万元以上的南京河西楼盘和府奥园，5月15日最终开盘均价只有17500元/平方米，开发商声称，当日销售了近180套房源，销售率超过80%；江宁的东方龙湖湾，开盘价从10000元/平方米的预期售价下调到9000元/平方米；即将开盘的河西一家楼盘预期价格从先前的2万元调至1.8万元；城南一家楼盘售价预期从1.8万元降至1.6万元……

　　正是如此，坊间立时有了“新盘降价”的舆论。但敏锐的业内人士却指出，纯属“空降兵”！因为这些楼盘所谓的降价，都是和此前的预计价格相比，严格意义上来说，并非真正降价。

　　南京工业大学房地产系副主任吴翔华博士还指出，尽管近期个别楼盘认购量较为可观，但认购量和成交量不能划等号，关键是要看后期能不能转化为成交量。

　　何时出手纠结不少人

　　“当前楼市存在庞大的刚性需求，除自住型刚性需求外，还有在流动资金泛滥的情况下催生的投资刚性需求。他们在蛰伏中等待时机，一旦价格松动，达到他们的心理承受能力，就会出手。”张良分析。

　　但是，开发商要撬动这潜在的巨大购买力绝非易事。

　　“虽然房价已有松动迹象，但远未达到购房人预期。”易居中国南京机构市场部经理王鹏认为，之前由于市场购买力以投资需求为主，因此开发商的价格定位主要是针对投资性客群，而非以普通老百姓的购买力来定价。新政后，购买主力还是自住型刚需群体，他们对房价下降的心理预期是希望降到2008年年底、2009年年初的水平，当时的房价收入比在7：1—8：1左右，这是比较合理的，但显然，现在14.8：1的房价收入比要回归至这一水平，还有很长的一段路要走。

　　“未来二三季度南京楼市仍然将以观望为主。”吴翔华判断。他认为，政府还有很多调控手段将拿出来，购房者要对市场有清醒的认识，短期之内报复性反弹的情况不会出现，政府也不会冒风险对楼市进行扶持。因此，当下买房还需谨慎。“房价可能要临近年底才会出现一个明显的下滑。”

　　张良则预言，出现市场变局的可能性有两种：一是有新政策出台；二是没有新政策出台，但一些开发商出现资金困难，“撑不住”了。“上一轮暴涨较厉害的南京河西、江北，会成为楼市价格回调较大的区域。”

　　调控应是长期行为

　　记者在采访中有一个体会，不少业内人士包括开发商都感到了此次政府调控的决心。但开发商之所以存在“侥幸”，是因为他们认为，政府虽然希望借此次调控改变地方政府对土地的依赖，但“土地财政”留下的痼疾根深蒂固。而且有预测说，今年还会出现第二次金融危机并引发经济再次探底，在这样的背景下，打出调控拳的“有形之手”也许会成为“软手”。

　　专家多有这样的观点，从过去来看，政府围绕房地产的调控，常常是短期行为、即时行为，政策飘忽不定，结果市场波动剧烈，“一放就热、一收就死”。因此，需要持续性的、更为有效的调控措施。

　　张辉称，对投资、投机需求的抑制应是长期性的，应像耕地保护、计划生育一样，作为一项“国策”。他认为，楼市稳定，信贷政策是有效的手段，降低“金融杠杆”，使得投机者炒房成本加大；二套以上房转让时的税率调整也是一种手段，应规定二套房以上房转让时统一按差价的20%征收个税。另外，还可以通过房产税、物业税，增加投资房屋的持有成本。“尽管税率如何认定存在较大的技术难度，但只要政府愿意做，就没有办不到的事。”

　　有业内人士这样形容，房地产病得厉害，此轮调控决不能是光“吃药”，而应是“动手术”。 (记者 汪晓霞)

http://www.ppzw.com/Article_Class2_71.html

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