潘石屹：恒大减价意外，内地楼价将跌15%至20%

    在市场成交持续低迷的情况下，从本月6日起，恒大地产(03333.HK)全国40个在售项目开始“八五折”销售，成为首个公开调价的内地发展商。一石激起千层浪，龙湖地产（00960.HK）、远洋地产（03377.HK）、合景泰富（01813.HK）、富力地产（02777.HK）及绿城中国（03900.HK）等发展商也纷纷跟随，分别为旗下新盘提供不同的折扣优惠促销。

    针对近期内地房地产市场出现的新现象，SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹在昨日出席股东会后一一点评。他表示，对于恒大减价15%感到出乎意料。因为不少地产商手头上的资金超过100亿元人民币，十分充裕，以为他们可以支撑一段时间，直至成交量下跌才会降价，不料目前已经降价，对此他称自己“估计错误”。

    不过，潘石屹坦言，中央调控楼市的措施，已经使一线城市的物业交投在上月中开始大幅下跌，内地楼盘的减价潮才刚开始。他预计，内地市场仍在观望中央调控楼市的政策成效，相信楼价在几个月后才会回落，预计楼价将回复至2009年初的水平。而目前的房价和2009年初比较，仍有15%至20%差距。

    统计局数字显示，4月份内地70个大中城市的住宅平均楼价同比上升12.8%，增幅创历史高位，房地产开发投资增长36%。这些数据使市场对于未来将有更多楼市调控政策出台的担忧加剧。潘石屹指出，出现这种情况是因为4月份内地楼价仍处于升势，由于政策实施的日期在4月底，因而对该月份的数据影响有限。而SOHO中国截至4月底止，销售收入达70多亿元人民币。

    潘石屹认为，自去年4至今年首季内地房价升幅太快，目前推出的调控政策可能只是一部分，后续仍会有其他政策出台。他预期今年内地仍会推出两项政策调控房地产市场，其一是已公布的监管发展商预售款项。他估计该政策会于一至两个月后正式实施。如果监管实施将增加开发商现金流压力。以SOHO中国为例，该公司过去的经营资金50%来自预售收入；其二，“是听说银监会将限制开发商贷款”。

    他指出，上述两个政策对小型地产商来说会大大增加经营的困难，而SOHO中国负债比率较低，在内地银行也有良好信贷，该项政策反而可能为该公司向他们收购带来机会。该公司也会考虑收购现有物业，因为回报率较高。SOHO中国首席财务官王少剑补充称，公司目前手头上有现金136亿人民币，在中行(03988.HK)及招行(03968.HK)仍有信贷额180亿元人民币未使用，因此没有融资压力，也没有发债的计划。

    潘石屹表示，由于内地加紧调控房地产市场，使土地市场对政策的敏感度更高，上周已有土地拍卖流标。他相信，今年不会再出现“地王”，而批地成本将降低，土地拍卖方面的机会将增加。他补充，SOHO中国今年主要投资北京及上海两地，各占50%投资额。他相信调控政策不会影响商业地产市场，该公司今年将会投资商业办公物业为主导。日前SOHO中国宣布，其旗下主要项目三里屯SOHO北区商业和写字楼已于去年底交付，今年下半年南区商业和公寓楼将会交付。该项目后续销售收入于今年结算，而租金收益会在未来逐步反映。三里屯SOHO总建筑面积达46.57万平方米，商业面积12万平米。

    SOHO中国昨日升1.98%至4.12港元。

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